Manual de Direito Civil - Flávio Tartuce - 7ª Ed. - 2017

Manual de Direito Civil
prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais (art. 27, §
2.º, da Lei 9.514/1997).
Parte da doutrina contemporânea sustenta a inconstitucionalidade desse § 2.º do art. 27. Para
Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald, a inconstitucionalidade está presente, pois a norma, ao prever
que no segundo leilão a coisa seja vendida pelo maior lance oferecido e desde que esse lance cubra o
valor do débito, possibilita que o devedor perca a coisa, bem como tudo o que foi pago. Isso, sem ter
condições de discutir judicialmente o fato de ser privado da propriedade. O exemplo dos destacados
civilistas é bem didático:
“Assim, se A pagou R$ 50.000,00 de um débito total de R$ 70.000,00, quando o seu imóvel
for a leilão, nada impede que no segundo leilão seja a coisa vendida por apenas R$ 20.000,00.
Neste caso A não só perderá o imóvel, como tudo o que pagou. Há ofensa ao devido processo
legal, pois a pessoa será privada do direito de propriedade sem a garantia constitucional do
processo e da presença do Estado­juiz. Sempre devemos lembrar que o trinômio
vida/liberdade/propriedade é genericamente garantido pelo due process of law”. 177
A premissa legislativa ainda merece críticas se for levada em conta a principiologia do CC/2002 e
do CDC que valorizam a boa­fé e a função social do contrato, afastando o abuso de direito e o
enriquecimento sem causa. Por isso, duvida­se de sua validade e eficácia uma vez que o abuso de direito
constitui ilícito, podendo acarretar a nulidade do ato ou negócio jurídico (arts. 187 e 166, II, do CC).
Seguindo parcialmente essa linha, anote­se que, na VI Jornada de Direito Civil, promovida pelo
Conselho da Justiça Federal e pelo Superior Tribunal de Justiça em 2013, foi aprovado o Enunciado n.
567, segundo o qual “a avaliação do imóvel para efeito do leilão previsto no § 1.º do art. 27 da Lei n.
9.514/1997 deve contemplar o maior valor entre a avaliação efetuada pelo município para cálculo do
imposto de transmissão inter vivos (ITBI) devido para a consolidação da propriedade no patrimônio do
credor fiduciário e o critério fixado contratualmente”. Segundo as justificativas do enunciado
doutrinário, “considerando que, em regra, os financiamentos imobiliários são de longo prazo, podendo
ocorrer defasagem entre o valor indicado no contrato e o valor de mercado, no primeiro leilão a que se
refere o art. 27, § 1.º, da Lei n. 9.514/1997, o imóvel pode vir a ser ofertado e arrematado por valor
muito inferior ao de mercado. Considerando que o leilão deve ser realizado nos 30 dias que se seguirem
à consolidação da propriedade no patrimônio do credor e que a transmissão constitui fato gerador do
ITBI, o valor cobrado pelo município para a transação pode mostrar­se o mais próximo da realidade do
mercado por ocasião do leilão. Desse modo, caso esse valor seja superior ao valor estipulado
contratualmente, poderá ser utilizado para a fixação do preço do imóvel para fins do primeiro leilão
previsto na Lei n. 9.514/1997”.
Superado esse ponto, para fins desse leilão, a lei considera como dívida o saldo devedor da
operação de alienação fiduciária, na data da sua realização, nele incluídos os juros convencionais, as
penalidades e os demais encargos contratuais. Considera como despesas a soma das importâncias
correspondentes aos encargos e custas de intimação, bem como as necessárias à realização do leilão
público, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. É o que consta do §
3.º do art. 27 da Lei 9.514/1997, dispositivo de caráter esclarecedor e prático.
Ainda quanto ao leilão, nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel, o credor fiduciário
entregará ao devedor fiduciante a importância que sobrar, considerando­se nela compreendida a quantia
da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos, fato
esse que importará em recíproca quitação (art. 27, § 4.º, da Lei 9.514/1997). Entretanto, se no segundo
leilão o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida e dos encargos contratuais,
considerar­se­á extinta a dívida, estando o credor fiduciário dispensado do encargo de devolver
quantias, por razões óbvias (art. 27, § 5.º, da Lei 9.514/1997). Segundo o STJ, a partir do momento em