Manual de Direito Civil - Flávio Tartuce - 7ª Ed. - 2017

7.9
7.9.1
concessões especiais para uso e moradia. Novos direitos reais de gozo ou
Das
criados pela Lei 11.481/2007
fruição
DIREITOS REAIS DE GARANTIA
DOS
e regras gerais quanto aos direitos reais de garantia tratados pelo
Princípios
Manual de Direito Civil
o direito, que também lhes compete, de habitá­la. Em suma, é possível o compartilhamento compulsório
do imóvel.
Por fim, são aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas
ao usufruto (art. 1.416 do CC). Desse modo, como já ficou claro, cabem as formas de extinção
previstas pelo art. 1.410 do CC.
7.8.7
Como visto, a Lei 11.481/2007 introduziu dois novos direitos reais de gozo ou fruição no art.
1.225 do CC: a concessão de uso especial para fins de moradia (inc. XI) e a concessão de direito real de
uso (inc. XII). Tais direitos reais referem­se a áreas públicas, geralmente invadidas e urbanizadas por
favelas. Houve um claro intuito de regularização jurídica das áreas favelizadas, dentro da política de
reforma urbana, para que a situação de antidireito passe a ser tratada pelo Direito.
Anote­se que a concessão real de uso já constava do arts. 7.º e 8.º do Decreto­lei 271/1967 com as
alterações da Lei 11.481/2007. Enuncia a primeira norma que “É instituída a concessão de uso de
terrenos públicos ou particulares remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como
direito real resolúvel, para fins específicos de regularização fundiária de interesse social, urbanização,
industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das
comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse social em
áreas urbanas”.
Por outra via, a concessão de uso para fins de moradia consta da Medida Provisória 2.220/2001,
que ainda continua em tramitação. Dispõe a Medida Provisória em seu art. 1.º que “Aquele que, até 30
de junho de 2001, possuiu como seu, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, até duzentos e
cinquenta metros quadrados de imóvel público situado em área urbana, utilizando­o para sua moradia ou
de sua família, tem o direito à concessão de uso especial para fins de moradia em relação ao bem objeto
da posse, desde que não seja proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano
ou rural”.
Nos dois casos, deve ficar bem claro que os institutos constituem alternativas de regularização
fundiária possível, eis que não se pode adquirir as citadas áreas públicas por usucapião (arts. 183, § 3.º,
e 191, parágrafo único, da CF/1988). Espera­se, por questão de justiça e democrática distribuição das
terras, que os institutos tenham a efetiva concreção prática.
CC/2002
Encerrando o livro do Direito das Coisas, o CC/2002 trata dos direitos reais de garantia sobre
coisa alheia. Não se pode esquecer que os direitos reais de garantia não se confundem com as garantias
pessoais ou fidejussórias, eis que no primeiro caso um bem garante a dívida por vínculo real (art. 1.419
do CC); enquanto que no último a dívida é garantida por uma pessoa (exemplo: fiança). Como garantias
que são, os institutos têm nítida natureza acessória, aplicando­se o princípio da gravitação jurídica (o
acessório segue o principal).
São direitos reais de garantia sobre coisa alheia o penhor, a hipoteca e a anticrese, que têm regras
gerais entre os arts. 1.419 e 1.430 do CC. Seguem, após essa teoria geral dos direitos reais de
garantia, as suas regras específicas e detalhadas. Como forma de garantia real, há ainda a alienação
fiduciária em garantia, que constitui um direito real de garantia sobre coisa própria, com tratamento
em leis esparsas (DL 911/1969 e Lei 9.514/1997).