Manual de Direito Civil - Flávio Tartuce - 7ª Ed. - 2017

Manual de Direito Civil
permitido que as partes convencionem que vencerá antecipadamente o crédito hipotecário, se o imóvel
for alienado (art. 1.475, parágrafo único, do CC).
Admite­se, no Direito Civil Brasileiro, a sub­hipoteca, prevendo o art. 1.476 do CC que o dono do
imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo
ou de outro credor. Conforme outrora se destacou, o credor da primeira hipoteca tem prioridade e
preferência. Nessa linha, determina o art. 1.477 do CC que salvo o caso de insolvência do devedor, o
credor da segunda hipoteca, embora vencida, não poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira.
Não se considera insolvente o devedor por faltar ao pagamento das obrigações garantidas por hipotecas
posteriores à primeira.
Ainda nas hipóteses de sub­hipoteca, se o devedor da obrigação garantida pela primeira hipoteca
não se oferecer, no vencimento, para pagá­la, o credor da segunda pode promover­lhe a extinção,
consignando em juízo a importância e citando o primeiro credor para recebê­la e o devedor para pagá­la
(art. 1.478 do CC). Se o devedor não pagar a dívida, o segundo credor, efetuando o pagamento em juízo
nos autos da ação de consignação em pagamento, se sub­rogará nos direitos da hipoteca anterior, sem
prejuízo dos que lhe competirem contra o devedor comum. Ocorre, assim, o remição ou resgate da
hipoteca pelo pagamento. Se o primeiro credor estiver promovendo a execução da hipoteca, o credor da
segunda depositará a importância do débito e as despesas judiciais mais uma vez nos autos da ação de
consignação em pagamento por ele proposta.
Ato contínuo de estudo, o adquirente do imóvel hipotecado, desde que não se tenha obrigado
pessoalmente a pagar as dívidas aos credores hipotecários, poderá exonerar­se da hipoteca,
abandonando­lhes o imóvel (art. 1.479 do CC). Em situações tais, o adquirente do imóvel notificará o
vendedor e os credores hipotecários, deferindo­lhes, conjuntamente, a posse do imóvel, ou o depositará
em juízo. Poderá o adquirente exercer a faculdade de abandonar o imóvel hipotecado, até as 24 horas
subsequentes à citação, com o que se inicia o procedimento executivo (art. 1.480, parágrafo único, do
CC).
Três hipóteses especiais de remição ou resgate da hipoteca merecem estudo. Essas três situações
devem ser abordadas em atualização com o Novo Código de Processo Civil, pois o seu art. 1.072
revogou expressamente os arts. 1.482 e 1.483 do Código Civil.
Pois bem, três eram as hipóteses especiais de remição ou resgate da hipoteca tratadas originalmente
pelo Código Civil: a) remição da hipoteca pelo adquirente do imóvel; b) remição da hipoteca pelo
próprio devedor ou por seus familiares; c) remição da hipoteca no caso de falência ou insolvência do
devedor hipotecário. Como se verá a seguir, o Novo Código de Processo Civil retirou do sistema parte
da segunda modalidade de remição supramencionada. Ademais, revogou o artigo do Código Civil que
cuidava da terceira modalidade, passando esta a ser regulada pelo Estatuto Processual emergente.
A remição da hipoteca pelo adquirente do imóvel é regulamentada com detalhes pelo art. 1.481 do
CC/2002, segundo o qual, dentro do prazo decadencial de 30 dias, contados do registro do título
aquisitivo, tem o adquirente do imóvel hipotecado o direito de remi­lo, citando os credores hipotecários
e propondo importância não inferior ao preço por que o adquiriu. Como bem pontua a doutrina, tal
direito de remição pode ser exercido antes mesmo do vencimento da dívida. 171 Trata­se de um direito
potestativo da parte, conforme bem reconhece a jurisprudência (STJ, REsp 164.609/ES, 3.ª Turma, Rel.
Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. 24.06.1999, DJ 09.08.1999, p. 167; e TJMG, Agravo de
Instrumento 0571127­84.2012.8.13.0000, Rel. Des. Leite Praça, j. 05.07.2012, DJEMG 17.07.2012).
A ação a ser proposta em casos envolvendo esse tipo remição é a de consignação em pagamento,
visando a liberar o direito real que recai sobre o bem. Os quatro parágrafos da norma material
consagram detalhes a respeito dos procedimentos dessa demanda. De início, se o credor impugnar o
preço da aquisição ou a importância oferecida, será realizada uma licitação, efetuando­se a venda
judicial a quem oferecer maior preço, assegurada a preferência ao adquirente do imóvel (art. 1.481, §
1.º, do CC/2002).