Manual de Direito Civil - Flávio Tartuce - 7ª Ed. - 2017

Manual de Direito Civil
segundo a qual “a loja térrea, com acesso próprio à via pública, não concorre com gastos relacionados a
serviços que não lhe sejam úteis, salvo disposição condominial em contrário” (tese de número 17).
Pelo mesmo raciocínio, ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua
conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores (art. 1.344 do CC).
Ilustre­se com a conservação da piscina que se encontra na cobertura do prédio, compondo parte
exclusiva.
Nunca se pode esquecer que as despesas condominiais constituem obrigações propter rem ou
próprias da coisa, denominadas obrigações ambulatórias, pois seguem a coisa onde quer que ela se
encontre. Isso pode ser retirado do art. 1.345 do CC, segundo o qual o adquirente de unidade responde
pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Como se
nota, essa natureza híbrida (direito pessoal + real) abrange as penalidades, que são acessórios da
dívida.
No âmbito da jurisprudência superior, concluindo pela existência de uma obrigação propter rem
quanto às despesas de condomínio, destaque­se, por todos: STJ, AgRg no AREsp 148.547/SP, 4.ª
Turma, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 16.04.2013, DJe 23.04.2013; AgRg no REsp 1.299.228/RS,
4.ª Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 04.09.2012, DJe 14.09.2012; AgRg no REsp 947.460/RS, 4.ª
Turma, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 27.03.2012, DJe 10.04.2012). No mesmo sentido, cite­se a
premissa número 3, da Edição n. 68 da ferramenta Jurisprudência em Teses, do mesmo Tribunal da
Cidadania: “As cotas condominiais possuem natureza propter rem, razão pela qual os compradores de
imóveis respondem pelos débitos anteriores à aquisição”.
Quanto à possibilidade de cobrança dessas despesas no caso de compromisso de compra e venda, o
Superior Tribunal de Justiça acabou por consolidar sua posição em 2015, conforme aresto publicado no
seu Informativo n. 560. Em resumo, concluiu­se que, “a respeito da legitimidade passiva em ação de
cobrança de dívidas condominiais, firmaram­se as seguintes teses: a) o que define a responsabilidade
pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas
a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário
comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) havendo compromisso de
compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair
tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das
circunstâncias de cada caso concreto; e c) se ficar comprovado (i) que o promissário comprador se
imitira na posse e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta­se a legitimidade
passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a
posse foi exercida pelo promissário comprador” (STJ, REsp 1.345.331/RS, 2.ª Seção, Rel. Min. Luis
Felipe Salomão, j. 08.04.2015, DJe 20.04.2015). Consigne­se que o presente autor é filiado à solução
do julgado, por ser perfeitamente lógica e em consonância com a boa­fé. Igualmente sobre esse tema,
cabe pontuar que há premissa publicada na Edição n. 68 da ferramenta Jurisprudência em Teses da
Corte, in verbis: “havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade
pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto” (tese 4).
Encerrando o estudo dos deveres, preconiza o art. 1.346 do CC que é obrigatório o seguro de toda
a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Como leciona Maria Helena
Diniz, a seguradora a ser contratada será escolhida pelo síndico e ocorrendo o sinistro, a indenização
será paga aos condôminos na proporção de seus quinhões. 126 Anote­se que a não contratação do seguro
pode gerar a destituição do síndico por irresponsabilidade.
Da administração do condomínio edilício
7.6.4.3
São pessoas e órgãos relacionados com a administração do condomínio: