Manual de Direito Civil - Flávio Tartuce - 7ª Ed. - 2017

Manual de Direito Civil
vizinhos.
Na doutrina consolidada tem­se entendido de forma semelhante. Tanto isso é verdade que, na VI
Jornada de Direito Civil, foi aprovado o Enunciado n. 566, de autoria do Professor Cesar Calo Peghini,
estabelecendo que “a cláusula convencional que restringe a permanência de animais em unidades
autônomas residenciais deve ser valorada à luz dos parâmetros legais de sossego, insalubridade e
periculosidade”. A justificativa do enunciado doutrinário menciona as “especificidades do caso concreto,
como por exemplo, a utilização terapêutica de animais de maior porte. Evita­se, assim, a vedação
abusiva na convenção”.
Superado esse ponto, como conteúdo, a convenção deve determinar, basicamente, nos termos do
art. 1.334 do CC:
I) A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para
atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.
II) A forma de administração do condomínio edilício.
III) A competência das assembleias, a forma de sua convocação e o quorum exigido para as
deliberações.
IV) As sanções a que estão sujeitos os condôminos ou os possuidores.
V) O regimento interno, regulamento que traz as regras fundamentais a respeito do cotidiano
do condomínio, tais como a utilização das áreas comuns, as restrições de uso, os horários de
funcionamento e suas limitações, as proibições e permissões genéricas ou específicas, entre
outros conteúdos possíveis. Prevê o Enunciado n. 248 do CJF/STJ que “O quorum para
alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na
convenção”.
Conforme enunciado aprovado na V Jornada de Direito Civil, de 2011, “A escritura declaratória de
instituição e convenção firmada pelo titular único de edificação composta por unidades autônomas é
título hábil para registro da propriedade horizontal no competente Registro de Imóveis, nos termos dos
arts. 1.332 a 1.334 do Código Civil” (Enunciado n. 504). Assim, não há necessidade da presença
obrigatória de mais de um proprietário do imóvel para a instituição e convenção, o que ocorre nos casos
de incorporação imobiliária, geralmente.
A convenção do condômino poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular, o
que está de acordo com o princípio da operabilidade no sentido de simplicidade (art. 1.334, § 1.º, do
CC).
Ademais, devem ser equiparados aos proprietários, para os fins de tratamento a respeito da
convenção do condomínio, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários
de direitos relativos às unidades autônomas (art. 1.334, § 2.º, do CC). Em relação aos promitentes
compradores, a equiparação abrange tanto o compromisso de compra e venda registrado como o não
registrado na matrícula. Em relação aos cessionários, a norma é aplicada ao gaveteiro, parte do popular
contrato de gaveta.
Vistas a estrutura e a constituição do condomínio, cabe discorrer sobre a polêmica acerca da
natureza jurídica do condomínio edilício.
Como é notório, a doutrina clássica do CC/1916 via o condomínio edilício como um ente
despersonalizado ou despersonificado, tido como uma quase pessoa jurídica. 116 Como argumento,
sustentava­se que o condomínio edilício não poderia ser tido como uma pessoa jurídica de Direito
Privado, pois o seu rol, constante do art. 16 da codificação anterior, seria taxativo (numerus clausus). 117
Apesar de esse entendimento ainda ser considerado o majoritário – e por isso seguido pela maioria
dos julgados 118 –, destaque­se que há forte entendimento entre os doutrinadores contemporâneos e os da