Manual de Direito Civil - Flávio Tartuce - 7ª Ed. - 2017

Manual de Direito Civil
Do mesmo modo, restringindo o exercício da propriedade, o § 3.º do art. 1.228 do CC trata da
desapropriação por necessidade ou utilidade pública e da desapropriação por interesse social; e
também do ato de requisição, em caso de perigo público iminente (“O proprietário pode ser privado da
coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como
no de requisição, em caso de perigo público iminente”). A matéria relativa à desapropriação continua
mais interessando ao Direito Administrativo do que ao Direito Privado, o que faz que o dispositivo seja
tido como um “estranho no ninho” – está no local errado, disciplinando instituto de natureza distinta.
Seguindo no estudo das regras preliminares relativas ao domínio, expressa o art. 1.229 do CC/2002
que “A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e
profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor­se a atividades que sejam
realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em
impedi­las”. Simbolicamente, pelo que consta do dispositivo, a propriedade vai do céu ao inferno, o que
remonta ao Direito Romano, denominado como extensão vertical da propriedade. 60
Aplicando esse último dispositivo, entendeu o Superior Tribunal de Justiça, em julgado publicado
no seu Informativo n. 557, que, “no caso em que o subsolo de imóvel tenha sido invadido por tirantes
(pinos de concreto) provenientes de obra de sustentação do imóvel vizinho, o proprietário do imóvel
invadido não terá legítimo interesse para requerer, com base no art. 1.229 do CC, a remoção dos
tirantes nem indenização por perdas e danos, desde que fique constatado que a invasão não acarretou
prejuízos comprovados a ele, tampouco impossibilitou o perfeito uso, gozo e fruição do seu imóvel”.
Ainda nos termos da publicação, o art. 1.229 do CC, “ao regular o direito de propriedade, ampara­se
especificamente no critério de utilidade da coisa por seu titular. Por essa razão, o direito à extensão das
faculdades do proprietário é exercido contra terceiro tão somente em face de ocorrência de conduta
invasora e lesiva que lhe traga dano ou incômodo ou que lhe proíba de utilizar normalmente o bem
imóvel, considerando suas características físicas normais. Como se verifica, a pretensão de retirada dos
tirantes não está amparada em possíveis prejuízos devidamente comprovados ou mesmo no fato de os
tirantes terem impossibilitado, ou estarem impossibilitando, o perfeito uso, gozo ou fruição do imóvel.
Também inexistem possíveis obstáculos a futuras obras que venham a ser idealizadas no local, até
porque, caso e quando se queira, referidos tirantes podem ser removidos sem nenhum prejuízo para
quaisquer dos imóveis vizinhos. De fato, ao proprietário compete a titularidade do imóvel, abrangendo
solo, subsolo e o espaço aéreo correspondentes. Entretanto, referida titularidade não é plena, estando
satisfeita e completa apenas em relação ao espaço físico sobre o qual emprega efetivo exercício sobre a
coisa. Dessa forma, não tem o proprietário do imóvel o legítimo interesse em impedir a utilização do
subsolo onde estão localizados os tirantes que se pretende remover, pois sobre o referido espaço não
exerce ou demonstra quaisquer utilidades” (STJ, REsp 1.256.825/SP, Rel. Min. João Otávio de
Noronha, j. 05.03.2015, DJe 16.03.2015).
Além da conclusão constante do julgado, o proprietário deve suportar outras ingerências externas
ao domínio, caso das passagens de água e de cabos que interessam ao bem comum. Em suma, a máxima
usque ad inferos, usque ad sidera não é absoluta, o que é bem observado pela doutrina. 61
Uma dessas ingerências resta clara pela leitura do art. 1.230 do CC, pelo qual a propriedade do
solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os
monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais. O interesse social justifica o art.
176 da CF/1988, pelo qual as jazidas, em lavra ou não, e demais recursos minerais e os potenciais de
energia hidráulica constituem propriedade distinta da do solo, para efeito de exploração ou
aproveitamento, e pertencem à União, garantida ao concessionário a propriedade do produto da lavra.
De acordo com o parágrafo único do art. 1.230 do CC, o proprietário do solo tem o direito de
explorar os recursos minerais de emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos à
transformação industrial, obedecido o disposto em lei especial. Ilustrando, o proprietário de um imóvel
pode vender a areia que está em sua propriedade, para que ela seja empregada na construção civil. De