Rechtsvergleichende Untersuchung zu Kernfragen des ... - BMELV

Rechtsvergleichende Untersuchung zu Kernfragen des Privaten Bauvertragsrechts
Abschlussbericht
Das strenge Erfordernis der soeben beschriebenen Garantie wird teilweise heftig
kritisiert, weil es kleinen und mittelständischen Bauunternehmen bisweilen sehr
schwer fällt, die erforderliche Garantie zu beschaffen. In jedem Fall ist die Beibringung
einer solchen Garantie für kleine Unternehmen deutlich teurer als für
große Bauunternehmen. Dieser Kritik wird entgegengehalten, dass es im Grunde
doch der beste Verbraucherschutz sei, wenn auf diese Weise nicht ausreichend
solide Unternehmen vom Markt ausgeschlossen würden. 164
Bei Bauträgerverträgen ist der Unternehmer ebenfalls verpflichtet, eine Garantie
beizubringen. 165 Gem. Art. L. 261-11 CCH hat er dabei die Wahl zwischen einer
Fertigstellungs- 166 und eine Rückzahlungsgarantie. 167 Anders als bei Verträgen über
die Errichtung von Ein- oder Zweifamilienhäusern ist Gegenstand dieser Fertig­
stellungsgarantie aber lediglich der Ersatz der Kosten, die für die Fertigstellung des
Gebäudes aufzuwenden sind. 168 Der Garantiefall tritt ein, wenn der Unternehmer
zahlungsunfähig ist oder nicht mehr über die zur Fertigstellung des Gebäudes erforderlichen
Mittel verfügt. 169 Nach Fertigstellung des Gebäudes kann der Auftrag­
geber auch hier keine Ansprüche mehr aus dem Garantievertrag geltend machen.
Wird die Rückzahlungsgarantie gewählt, hat der Auftraggeber im Garantiefall
lediglich Anspruch auf Rückzahlung der bereits geleisteten Zahlungen. Bei dieser
Garantie tritt der Garantiefall dann ein, wenn der Bauvertrag aufgehoben wird, weil
der Unternehmer nicht mehr in der Lage ist, das Gebäude fertigzustellen.
In drei Fällen ist der Unternehmer von jeglicher Pflicht, eine Garantie beizubringen,
befreit. 170 Ein bemerkenswerter Fall betrifft typische Bauträgermodelle: Wenn Gegenstand
des Bauvertrages ein Wohnhaus ist, das zu einem Komplex von mindestens
20 Häusern gehört, und bereits die Fundamente sowie die Anschlüsse an
Wasser, Gas und Strom fertiggestellt sind, ist der Unternehmer von der Beibringung
164
Vgl. zu alledem Tomasin in MALINVAUD, Droit de la construction, Dalloz 2007/2008, n°223.60,
S.285.
165
„Garantie de bonne fin“.
166
„Garantie d’achèvement“.
167
„Garantie de remboursement“.
168
„Garantie extrinsèque“ gem. Art. R. 261-17 CCH.
169
Cour de cassation 3e civ. vom 4. Jan. 1977, Bull. civ. III, n°4.
170
Vgl. Art. R. 261-18 und R. 261-19 CCH.
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