Thèse 1999 - UFR Droit et Sciences Sociales

316
“servitude” serait banni. Mais que sont alors ces obligations propter rem qui
naissent en copropriété ?
La Cour de cassation a par exemple considéré que "le droit de jouissance
exclusif et privatif sur une fraction de la cour, partie commune, attribué par le
règlement de copropriété [à certains lots], dont il constituait l'accessoire, avait
un caractère réel et perpétuel, que l'usage effectif de ce droit était sans
incidence sur sa pérennité et que ce droit ne pouvait être remis en cause sans
le consentement de son bénéficiaire (1082) ". M. le professeur Aubert faisait
observer que le même raisonnement conduisait à admettre l'existence d'un
droit réel dans ce cas précis, et à la refuser dans le cas d'une servitude (1083) .
"On ne peut manquer d'être saisi du rapprochement de cet ensemble de
caractères avec ceux qui sont unanimement reconnus à la servitude : droit réel
immobilier, accessoire au fonds dominant, perpétuel et indivisible. Ce sont
très exactement les mêmes ! Et dans les deux cas la propriété du fonds
“servant” n'est pas altérée dans sa titularité". Pour cet auteur, le droit de
jouissance exclusif sur les parties communes serait ni plus ni moins qu'une
servitude dont on aurait tu le nom. Il est du reste curieux que parmi les
auteurs qui refusent d'admettre l'existence de servitudes en copropriété,
certains soient gênés par ce dogme de l'incompatibilité. M. le professeur
Zénati, qui dénonce un faux-problème, justifie l'interdiction des servitudes en
copropriété par l'idée que "les parties communes n'appartiennent à personne
d'autre qu'aux copropriétaires et si elles peuvent être indirectement grevées
de servitude en tant qu'accessoire d'un lot au profit d'un autre lot, elles ne
peuvent en aucun cas être grevées séparément. Cela suffit à déclarer mal
fondés les copropriétaires prétendant avoir sur les parties communes plus de
droits que les autres sans qu'il soit nécessaire d'instituer une incompatibilité
douteuse entre servitude et copropriété (1084) ". En somme, comme en matière
de mitoyenneté, la propriété collective supporterait la servitude mais celle-ci
serait à l'usage et à la charge de tous. Pour un usage privatif, il faut un droit de
jouissance privatif. N'y aurait-il donc qu'un problème de vocabulaire ?
Nous croyons que l'ambiguïté du discours doctrinal dominant, consacré par
la Cour de cassation, s'explique par l'esprit de spécialité qui animerait le droit
de la copropriété. Il est manifeste en effet que les débats en cette matière se
(1082)
Cass. civ. 3ème, 4 mars 1992, D. 1992, p.386 note C. ATIAS ; Defrénois 1992, art. 35349, n°107, obs.
H. SOULEAU.
(1083)
J.-L. AUBERT, note Cass. civ. 3ème, 30 juin 1992, D. 1993, p.159.
(1084)
F. ZENATI, obs. à la RTD civ. 1990, p.311.