en colombia

124 el registro mercantil en colombia
Teoría general de los registros públicos 125
3.1 Publicidad mercantil e inmobiliaria
Los registros públicos de comercio, e inmobiliarios, sirven para ilustrar la
importancia de la publicidad registral: los comerciantes se matriculan en
el Registro Mercantil e inscriben los actos y documentos que ordena la ley,
para que los terceros los conozcan y tengan acceso a dicha información. En
los negocios se deben conocer las circunstancias en que se desarrolla la actividad
comercial, la calidad y facultades de sus representantes, el estado
jurídico de sus bienes, las limitaciones y afectaciones, etc.
El Inciso segundo del artículo 26 del Código de Comercio establece que:
«El Registro Mercantil será público. Cualquier persona podrá examinar
los libros y archivos en que fuere llevado, tomar anotaciones
de sus asientos o actos, y obtener copias de los mismos».
La publicidad que concede el registro mercantil de los actos favorece no
solo a los terceros, sino también a quienes hacen parte del acto inscrito, ya que
es oponible, e impide que cualquier persona alegue su desconocimiento para
evadir los efectos. Dicho en otros términos: lo inscrito se presume conocido
por todos; afirmación que no admite prueba en contrario (Leal, 1990, p. 10).
La publicidad en el registro inmobiliario se justifica por la complejidad
de la sociedad moderna, que dificulta a los ciudadanos enterarse de los cambios
surgidos en los derechos reales. Es en este momento –cuando surge la
necesidad de crear mecanismos que hagan públicas titularidades, transferencias,
afectaciones y limitaciones del derecho de propiedad inmueble– la
importancia de la publicidad es evidente. La mayor o menor seguridad del
tráfico jurídico-económico depende de la publicidad; así como la circulación
de la riqueza y del crédito territorial dependen también de la seguridad jurídica
de ese tráfico.
El adquiriente de un inmueble está seguro cuando constata que nadie
perturbará su derecho por motivos anteriores a su adquisición y debe tener
la certeza de que el transferente es el verdadero dueño. Necesita saber que
no hay limitaciones a la facultad dispositiva y que no tiene gravámenes diferentes
a los informados. Sin estas condiciones, el tráfico es inseguro, y la circulación
de la riqueza lenta y difícil. Quien concede un crédito garantizado
por un inmueble, requiere certeza sobre la eficacia de esa garantía. Por ello,
debe saber previamente si el constituyente es el verdadero dueño, si puede
disponer de él y si no existen gravámenes anteriores y preferentes.
Mientras las relaciones obligacionales quedan limitadas a las partes,
las relaciones jurídico-reales han de ser tenidas en cuenta por los terceros.
Para estos, conocer las titularidades es difícil; de ahí la necesidad de proteger
con una razonable confianza la apariencia jurídica. Quien confíe en una
situación aparente, merece protección. En los derechos reales la apariencia
está ligada a la publicidad, y cuenta con dos medios: la posesión, de gran
utilidad en los bienes muebles, pero ineficaz en el tráfico inmobiliario; y los
registros públicos, que por medio de la inscripción de las titularidades reales
ofrecen la publicidad suficiente (Díez-Picazo y Gillón, 1983, pp. 269-271).
Los argumentos expuestos en materia mercantil e inmobiliaria obligan
a la creación de formas públicas de apariencia erga omnes, cuyo medio es la
institución del registro. Su existencia y la publicidad que otorgan se justifican,
entre otras, por las siguientes razones:
• De orden social. Por cuanto es necesario que, en razón de la importancia
y los efectos que trascienden a las partes, exista la posibilidad
de que los hechos, las situaciones y los actos sean conocidos
por la comunidad.
• De carácter jurídico. Porque al ser conocidos por todos deben ser
respetados, de tal manera que quien lesione o viole el derecho no
puede alegar que ignoraba su existencia.
• De naturaleza jurídico-moral. Favorece la buena fe en las transacciones,
impidiendo el fraude y la clandestinidad.
• De índole jurídico-económica. Como respuesta a la necesidad de
facilitar el crédito y fortalecer la seguridad de las transacciones
(Sanz, 1947, pp. 37-39).
3.2. Instrumentos de la publicidad
El instrumento de la publicidad es el medio que materializa o crea formas
especiales, perceptibles por los sentidos, que facilitan el conocimiento
de una realidad jurídica ante terceros. El organismo que responde a las