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Juicios ejecutivos 385
conforme al Código Civil. La regla general es que el contrato de arrendamiento
debe otorgarse por escrito cuando la renta pase de 100 pesos anuales (art.
2406 del Código Civil). Siempre debe celebrarse por escrito cuando recaiga
sobre fincas urbanas destinadas a habitación (art. 2448 F, idem). Y cuando el
predio fuere rústico y la renta pasare de cinco mil pesos anuales, el contrato de
arrendamiento debe otorgarse en escritura pública (art. 2407, idem).
Ahora bien, en caso de no ser necesario el contrato escrito o de haberse
cumplido voluntariamente por ambos contratantes sin otorgamiento de documento,
el contrato de arrendamiento se justificará por medio de información
testimonial, prueba documental o cualquier otra bastante como medio preparatorio
del juicio (art. 489 del CPCDF).
18.8.2. Requerimiento, emplazamiento y embargo
Presentada la demanda con el documento o la justificación correspondiente,
el juez dictará auto mandando requerir al arrendatario para que en el acto de
la diligencia acredite, con los recibos o con la copia sellada del escrito de ofrecimiento
de pago, estar al corriente en el pago de las rentas, y en caso de que
no lo haga, se le prevenga para que desocupe la finca arrendada dentro de 30
días, si aquélla sirve para habitación; de 40 días si sirve para giro mercantil o
industrial, o de 90 si fuere rústica; apercibiéndolo de lanzamiento a su costa si
no lleva a cabo la desocupación (art. 490). Cabe aclarar que pese a lo que este
precepto dice, el lanzamiento no podrá llevarse a cabo con base en el requerimiento
inicial, sino sólo con fundamento en la sentencia definitiva que, en su
caso, se dicte.
En el mismo acto se debe emplazar al demandado para que oponga las
excepciones que tuviere, dentro del plazo de nueve días. El art. 494 del CPCDF
dispone que el juez debe desechar de plano las excepciones diversas de las que
el Código Civil, en los arts. 2431 a 2434 y 2446, concede al inquilino para no
pagar la renta, siendo éstas inadmisibles si no se ofrecen con sus pruebas. La
Suprema Corte de Justicia de la Nación ha interpretado este precepto en el
sentido de que “no establece que las únicas excepciones oponibles en el juicio
de desahucio, sean las de pago y las que deriven del impedimento total o
parcial del uso de la cosa arrendada, pues autoriza la oposición de otras excepciones,
entre las cuales debe comprenderse la de nulidad del contrato de arrendamiento
fundatorio del juicio, que como presupuesto indispensable debe
basarse en la existencia de un contrato válido...” 61 Se debe advertir, además,
61
ASJF 1917-1985, 4a. parte, pp. 141 y 142, “DESAHUCIO. EXCEPCIONES OPONIBLES”.