Melding for året 2007 - Sivilombudsmannen

2007–2008 Dokument nr. 4325mening vært meningsløst ikke å utnytte rommet underdekket til nødvendig parkering. Fordi det var etteknisk ønske om å legge gulvet i parkeringskjellerenover havnivå, medførte dette at dekket ble 0,7 mover nødvendig høyde. Byggets totale høyde liggerimidlertid fortsatt innenfor reguleringsplanens ramme.A sa seg uenig i det som fremgikk av fylkesmannensbrev. Det ble dessuten fremlagt et arealregnskapsom etter As syn viste konsekvensene av ikke åfølge TEK.Fylkesmannen og A har etter dette ikke kommettilbake til saken.Ved avslutningen av saken uttalte jeg:«Boligblokken denne saken gjelder, er tillatt oppførtpå gnr ... bnr ... i Sandefjord kommune. Arealdisponeringenfor denne eiendommen bestemmes av Reguleringsplanfor Kilenområdet, vedtatt av Sandefjordkommune - kommunestyret - 28. juni 2001.Blokken er tillatt plassert på det som i reguleringsplanener angitt som delfelt C. For det aktuelle delfelteter utnyttingsgraden bestemt som «maks21 500 kvm BRA». Kommunen og fylkesmannen erenige om at henvisningen til «maks BRA» ikke innebærernoen realitetsforskjell fra størrelsen T-BRA, slik denne er definert i forskrift om krav tilbyggverk og produkter til byggverk 22. januar 1997nr. 33 (TEK) kap. III. For enkelthets skyld viser jegderfor i det følgende til T-BRA.Reguleringsplanen bestemte at utbyggingen avområdet skulle skje etappevis, og slik at delfelt C ogdeler av delfelt E og D skulle bygges ut først. Det blevidere bestemt at det før det ble gitt rammetillatelsefor første utbyggingsetappe, måtte foreligge en godkjentdetaljplan for området. Slik detaljplan ble gittav Plan- og utbyggingsutvalget i kommunen i vedtak19. september 2001. Fylkesmannens vedtak er imidlertidikke begrunnet i denne detaljplanen, og det erheller ikke lett å se at den underbygger fylkesmannensvedtak i saken. Jeg omtaler derfor ikke denneplanen nærmere i det følgende.Vedtatt reguleringsplan gir bindende bestemmelserfor arealbruken i reguleringsområdet, jf. plan- ogbygningsloven 14. juni 1985 nr. 77 (plbl.) § 31 nr. 1.Reguleringsplaner er det sentrale verktøyet kommunenhar for å styre arealdisponeringen i et bestemtområde. Plan- og bygningsloven gir saksbehandlingsreglerfor å sikre at reguleringsplanen gis et innholdsom er veloverveid, og som også sikrer at berørteinteresser blir hørt. Reguleringsplanens funksjonsom styringsdokument svekkes dersom folk ikkekan gå ut fra at innholdet i den også vil bli lagt tilgrunn ved byggesaksbehandlingen. Dette innebærerat det som utgangspunkt ikke kan gis tillatelse tilsøknadspliktige tiltak som er i strid med reguleringsplan,herunder bestemmelser om utnyttingsgrad.Dersom det er ønskelig å gi tillatelse til noe reguleringsplanenikke åpner for, må det gis dispensasjonfra den. Alternativt må planen endres, enten gjennomen ordinær planprosess eller som en mindre vesentligplanendring, jf. plbl. § 28-1 nr. 2. Imidlertider så vel dispensasjon som (mindre vesentlige) planendringerbetinget av at de materielle og prosessuellevilkår er oppfylt.Er byggetillatelse gitt i strid med en bindende reguleringsplan,er den - så langt feilen rekker - beheftetmed en ugyldighetsgrunn, så sant det ikke er gittdispensasjon.Avgjørende for om en bestemt byggesøknad kantas til følge, er således om planen - etter en fortolkningav planen selv og med utgangspunkt i en naturligspråklig forståelse av planens bestemmelser - ikkeer til hinder for den aktuelle søknaden. Det ergrunn til å understreke at det selvsagt ikke er adgangtil å etterkomme en byggesøknad bare på det grunnlagat det er ønskelig å etterkomme den, dersom reguleringsplanenetter en rimelig forståelse er til hinderfor det.Sentralt i denne saken står spørsmålet om parkeringsgarasjensom bl.a. er plassert under Hus 2 skalmedtas i beregningen av T-BRA. Bestemmelser omberegningsmåten for de forskjellige angivelsene avutnyttingsgrad er gitt i TEK kap. III. TEK § 3-5 lyderslik:«Tillatt bruksareal for bebyggelse for en tomt angisi m 2 og skrives T-BRA = 00 m 2 . Bruksarealetberegnes med utgangspunkt i Norsk Standard3940, men med følgende endringer:– Uinnredete bygningsvolumer som tilfredsstillerstandardens krav til høyde og breddeinngår i beregningsgrunnlaget.– Det skal ikke gjøres fradrag for kanaler, sjakter,skillevegger og tykke innervegger.– For bygninger med etasjehøyde over 3,0 m,beregnes tillatt bruksareal som om det varlagt et horisontalplan for hver 3. m.– Overbygd, åpent areal (OPA) mer enn 1,0 minnenfor kant av takoverdekning går inn i beregningsgrunnlaget.– For bruksareal under terreng, se § 3-7.»Ved forskriftsendring 26. januar 2007 ble TEK noeendret. Henvisningene i det følgende gjelder TEKslik den lød på tidspunktet for fylkesmannens vedtak.Som det fremgår av bestemmelsen, er den tiltenktebruken av det aktuelle arealet uten betydningfor om det skal inngå i beregningen av T-BRA.TEK § 3-7 bestemmer at det i planen kan bestemmesom bruksareal helt eller delvis under terrengskal medregnes i grad av utnytting. Forskriftenåpner således for at planen kan fastsette at areal helteller delvis under terreng ikke skal regnes med ibruksarealet, og dermed heller ikke inngå i beregningenav T-BRA. Dersom reguleringsplanen ikke berørerspørsmålet om areal under terreng skal medtasi beregningen, følger det av henvisningen i TEK§ 3-5 til NS 3940 at arealet skal medtas. At dette er