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76 DEUXIÈME PARTIE
IL S'agissant du bail d'un immeuble immatriculé, la ques
tion de savoir si une indemnité est due au fermier au cas -de.
perte de récolte est tranchée par les articles 1769 et suivants du
code civil, à l'exclusion du code tunisien des obligations et
des contrats (2).
Si, en Tunisie, pays où le régime des pluies est des plus irré
guliers, la sécheresse et l'insuffisance des récoltes qu'elle peut
causer entrent vraisemblablement dans les prévisions de toute
personne qui prend à ferme un immeuble rural, on ne saurait
cependant aller jusqu'à poser en règle générale absolue que
la sécheresse ne peut jamais, dans le pays, rentrer dans la caté
gorie dés cas fortuits donnant droit, pour le fermier, à 1m
remise totale ou partielle du prix de sa location (3).
(2)
Les immeubles immatriculés sont en principe, et sauf matières
spécialement traitées ou réservées, par la loi française : loi foncière
tunisienne du 1"
juillet 1885, art. 2.
(3) Encore que la question que le tribunal avait à résoudre fût
essentiellement une question de fait, la théorie dont il déduit sa solu
tion en rien [moins que certaine, et l'application qui en est faite est
inexacte ou tout au moins imparfaite.
Le droit pour le fermier d'obtenir remise .totale ou partielle de sa
location au cas de perte fortuite de ses récoltes ne procède peut-être
pas, comme cependant le jugement ne craint pas de l'affirmer du
caractère comtnutatif du contrat de bail. Toute culture comporte un
aléa ; et, en logique pure, puisque le bailleur ne retire aucun profit
des récoltes exceptionnellement abondantes, il ne devrait corrélatives
ment subir aucun préjudice à raison des récoltes déficitaires ; le fer
mier qui a toutes les bonnes chances devrait avoir également les mau
vaises. La disposition de l'art. 1769 c. civ. s'explique par des consi
dérations d'humanité et,
peut-on dire, de politique agricole. A', notam
ment Guillouard, Tr. du louang'e, t. n n° 559. C'est donc une règle
exceptionnelle, dérogatoire au droit commun.
De même, une distinction doit être faite entre les cas fortuits ordi
naires et extraordinaires ; et ce n'est que les derniers qui donnent lieu
à remise au profit du fermier: « Lorsqu'une ferme est située dans un
pays exposé aux gelées ou à la sécheresse,... ces aocidents habituels
diminuent la valeur des récoltes moyennes dnfluent sur le prix de
location (comme d'ailleurs d'acquisition) des terres ».
Il faut enfin tenir compte de la compensation qui se produit lors
qu'un bail a été fait pour plusieurs années. 'Le fermier n'a droit à
indemnité, sous forme de remise totale ou partielle du loyer, que si
la perte des récoltes qui s'est produite, une année, supérieure à la
■moitié, n'est pas compensée par l'excédent des récoltes d'autres années.
■Le tribunal semble donc avoir admis avec une excessive facilité le
droit du fermier à une indemnité ; et sur le principe de l'art. 1679 il
s'est écarté de la saine doctrine.
E. L.