NCPC - Anotado - Tucci e outros

Rodrigo Reis Mazzei e Tiago Figueiredo Gonçalves
Art. 569
é o caso do usufruto (STJ, 2ª T., AgRg no REsp nº 1291197/MG, Rel. Min. Humberto Martins,
DJe de 19/5/2015; 3ª T., REsp nº 1202843/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de
28/10/2014; 3ª T., REsp nº 28.863/RJ, Rel. Min. Nilson Naves, DJ de 22/11/1993, p. 24947). Tem
se admitido também ação demarcatória para fixar limites dentro do mesmo edifício (condomínio
com unidades autônomas), depurando-se a área comum da área privativa (STJ, 3ª T., REsp nº
165.223/RJ, Rel. Min. Eduardo Ribeiro, DJ de 8/3/1999, p. 221). De toda sorte, ainda que se permita
o alargamento da legitimidade para a propositura da ação demarcatória típica, esta somente
terá espaço para titulares de direito real acima posto, sendo fundamental a prova documentada do
registro imobiliário. Tanto assim que a jurisprudência se posiciona no sentido de que a eventual
alegação de que o direito imobiliário decorre de direitos hereditários, com alusão à Carta de Sesmaria,
sem prova documentada registral, é insuficiente para autorizar a ação demarcatória (STJ,
3ª T., REsp nº 926.755/MG, Rel. Min. Sidnei Beneti, DJe de 4/8/2009).
IX. Diferença básica entre ação demarcatória e ação reivindicatória
Na ação demarcatória há imprecisão na confrontação entre os imóveis (STJ, 2ª T., REsp nº
662.775/RN, Rel. Min. Humberto Martins, DJe de 29/6/2009), ao passo que a reivindicatória
está firmada na perfeita identificação do imóvel reivindicado, sem que o proprietário tenha a seu
favor, em razão de postura de terceiro (vizinho ou não), a possibilidade de exercício pleno dos
poderes descritos no art. 1.228 do Código Civil, notadamente o direito ao uso do imóvel. Com tal
bússola, é cabível a ação demarcatória quando a “linha divisória existente não corresponde aos
títulos e não há outros limites, devidamente definidos no terreno” (STJ, 3ª T., REsp nº 38.199/
MG, Rel. Min. Eduardo Ribeiro, DJ de 28/11/1994, p. 32615), pois, “mesmo havendo marcos no
terreno, permite-se o manejo da demarcatória para fixar os limites se existe divergência de área
entre a realidade e os títulos dominiais, geradora de insegurança e controvérsia entre as partes
[...] o ponto decisivo a distinguir a demarcatória em relação à reivindicatória é a circunstância
de ser imprecisa, indeterminada ou confusa a verdadeira linha de confrontação a ser estabelecida
ou restabelecida no terreno” (STJ, 4ª T., REsp nº 60.110/GO, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo
Teixeira, DJ de 2/10/1995, p. 32377).
X. Ação de divisão
Enquanto a ação de demarcação pressupõe a existência de dois prédios vizinhos, a ação de
divisão é plasmada sob uma situação fática na qual um só imóvel é compartilhado por dois ou
mais agentes, isto é, na figura do condomínio. A ação divisória, dentro deste quadro, está atrelada
ao disposto no art. 1.320 do Código Civil, segundo o qual a todo tempo será lícito ao condômino
exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas
da divisão.
XI. Legitimados da ação divisória
A legitimidade para ajuizamento de ação de divisão está normalmente vinculada aos proprietários
de bem imóvel que estão numa situação de compropriedade, ou seja, formando condomínio.
De toda sorte, não se pode descartar hipótese em que o condomínio seja formado por
titulares de direito real de gozo e fruição sobre determinado bem, como pode ocorrer em relação
à concessão de usufruto ou de direito de superfície de determinado imóvel para mais de uma
pessoa, sem a identificação divisória para o exercício do direito real respectivo. Pensamos ser
possível a adaptação do art. 1.320 do Código Civil para tais titulares de direito real de gozo e
fruição, podendo ser exigida a divisão, caso a concessão assim não vede e não ocorra oposição
do proprietário acerca da postulação divisória.
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