Umsatzsteuer-Anwendungserlass vom 1. Oktober ... - VAT Navigator

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9.2. Einschränkung des Verzichts auf Steuerbefreiungen
(§ 9 Abs. 2 und 3 UStG)
(1) 1 Der Verzicht auf die in § 9 Abs. 2 UStG genannten Steuerbefreiungen ist nur zulässig, soweit der
Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die
den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. 2 Unter den Begriff des Grundstücks fallen nicht nur Grundstücke
insgesamt, sondern auch selbständig nutzbare Grundstücksteile (z.B. Wohnungen, gewerbliche Flächen,
Büroräume, Praxisräume). 3 Soweit der Leistungsempfänger das Grundstück oder einzelne Grundstücksteile
ausschließlich für Umsätze verwendet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen, kann auf die Steuerbefreiung des
einzelnen Umsatzes weiterhin verzichtet werden. 4 Werden mehrere Grundstücksteile räumlich oder zeitlich
unterschiedlich genutzt, ist die Frage der Option bei jedem Grundstücksteil gesondert zu beurteilen. 5 Dabei ist es
unschädlich, wenn die Verwendung der Grundstücksteile zivilrechtlich in einem einheitlichen Vertrag geregelt
ist. 6 Ein vereinbartes Gesamtentgelt ist, ggf. im Schätzungswege, aufzuteilen.
Beispiel 1:
1 2
V 1 errichtet ein Gebäude mit mehreren Wohnungen und vermietet es insgesamt an V 2. Dieser vermietet
die Wohnungen an Privatpersonen weiter.
3
Die Vermietung des Gebäudes durch V 1 an V 2 und die Vermietung der Wohnungen durch V 2 an die
Privatpersonen sind nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG steuerfrei. 4 V 1 kann auf die Steuerbefreiung
nicht verzichten, weil sein Mieter das Gebäude für steuerfreie Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug
ausschließen (§ 9 Abs. 2 UStG). 5 V 2 kann auf die Steuerbefreiung nicht verzichten, weil er nicht an
Unternehmer vermietet (§ 9 Abs. 1 UStG).
Beispiel 2:
1 2
V 1 errichtet ein Gebäude und vermietet es an V 2. Dieser vermietet es an eine Gemeinde zur
Unterbringung der Gemeindeverwaltung weiter.
3
Die Vermietung des Gebäudes durch V 1 an V 2 und die Weitervermietung durch V 2 an die Gemeinde
sind nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG steuerfrei. 4 V 1 kann auf die Steuerbefreiung nicht verzichten,
weil V 2 das Gebäude für steuerfreie Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug ausschließen (§ 9 Abs. 2
UStG). 5 V 2 kann auf die Steuerbefreiung nicht verzichten, weil das Gebäude von der Gemeinde für
nichtunternehmerische Zwecke genutzt wird (§ 9 Abs. 1 UStG).
Beispiel 3:
1
V 1 errichtet ein gewerblich zu nutzendes Gebäude mit Einliegerwohnung und vermietet es insgesamt an
V 2. 2 Dieser betreibt in den gewerblichen Räumen einen Supermarkt. 3 Die Einliegerwohnung vermietet V 2
an seinen angestellten Hausmeister.
4
Die Vermietung des Gebäudes durch V 1 an V 2 und die Vermietung der Wohnung durch V 2 an den
Hausmeister sind nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG steuerfrei. 5 V 1 kann bei der Vermietung der
gewerblichen Räume auf die Steuerbefreiung verzichten, weil V 2 diese Räume ausschließlich für Umsätze
verwendet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen (§ 9 Abs. 2 UStG). 6 Bei der Vermietung der
Einliegerwohnung kann V 1 auf die Steuerbefreiung nicht verzichten, weil V 2 die Wohnung für steuerfreie
Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug ausschließen (§ 9 Abs. 2 UStG). 7 V 2 kann bei der Vermietung
der Einliegerwohnung nicht auf die Steuerbefreiung verzichten, weil der Hausmeister kein Unternehmer ist
(§ 9 Abs. 1 UStG).
Beispiel 4:
1
V errichtet ein mehrgeschossiges Gebäude und vermietet es wie folgt:
– die Räume des Erdgeschosses an eine Bank;
– die Räume im 1. Obergeschoss an einen Arzt;
– die Räume im 2. Obergeschoss an einen Rechtsanwalt;
– die Räume im 3. Obergeschoss an das städtische Schulamt.
2
Die Vermietungsumsätze des V sind von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG).
3 4
Die Geschosse des Gebäudes sind selbständig nutzbare Grundstücksteile. Die Frage der Option ist für
jeden Grundstücksteil gesondert zu prüfen.
– Erdgeschoss
5
V kann auf die Steuerbefreiung nicht verzichten, weil die Bank die Räume für grundsätzlich steuerfreie
Umsätze (§ 4 Nr. 8 UStG) verwendet, die den Vorsteuerabzug ausschließen (§ 9 Abs. 2 UStG).