Les obligations - Histoire du droit

[238] CONTRATS RÉELS 261
semaine » (n° 1921) : avance de récoltes, cheptel de fer, promesse
de journées de travail. Pourtant, la prohibition est
strictement appliquée et elle s'accompagne de mesures fort
dures contre les usuriers lombards ou juifs.
Restent les prêts à long terme garantis par des immeubles
et qui mettent en présence le prêteur (« capitaliste », établissement
religieux) et l'emprunteur (momentanément gêné, mais
possédant des immeubles, noble partant à la Croisade par
exemple) : cas type sur lequel on doit désormais raisonner.
[238] LE MORT-GAGE. — Par hypothèse, l'emprunteur ne veut
pas aliéner définitivement son bien ; il espère revenir à meilleure
fortune ; mais il peut :
a) Soit le vendre avec un pacte de réméré ;
b) Soit l'engager ; deux combinaisons sont possibles : ou
le prêteur perçoit les revenus de l'immeuble (ce qui équivaut
à des intérêts) : c'est un mort-gage ; ou le prêteur agit dans
une pensée de bienfaisance, laissant l'emprunteur percevoir
les revenus : c'est un vif-gage (cf. Summa Normanniae, 111 ;
Du CANGE, V. vadium). Enfin, on peut stipuler que faute de
remboursement à l'échéance, la propriété du bien sera acquise
au prêteur : c'est le pacte commissoire.
Le vif-gage, prêt gratuit, est évidemment licite.
La vente à réméré pratiquée dès l'époque franque et le pacte
commissoire sont suspects d'usure : le droit canonique (X ,
a
III, 17, 5) se préoccupe de découvrir les indices de fraude. En
réprimant la lésion et en imposant le juste prix, le pape Alexandre
III (1176) manifeste son souci de poursuivre la « dépravation
usuraire » (cf. n° 116). Poursuite difficile, car le plus
souvent les parties usaient de contre-lettres occultes. La jurisprudence
laïque établit trois critères qui, derrière la vente,
permettaient de déceler le prêt : la faculté de rachat, la vileté
du prix, la relocation (par laquelle le vendeur prenait à bail
le fonds qu'il vendait et payait un loyer représentant l'intérêt).
Quant au mort-gage, il prend une très grande importance :
il est pour les laïques et pour les abbayes un moyen commode
et sans risques de placer leurs capitaux, la valeur de l'immeuble
étant toujours supérieure au montant du prêt. On admettait