Les obligations - Histoire du droit

[272] LES CONTRATS CONSENSUELS 297
Cependant, deux traits peuvent être notés :
1° La prépondérance du bailleur. — Celle-ci apparaît dans
les clauses du contrat qui mettent couramment des travaux
ou des services à la charge du preneur, fixent longuement ses
obligations (notamment pour la culture des terres) ou lui
imposent, pour les boutiques sous le nom d'acapte, d'entrature
ou de jus entrandi, le paiement d'un véritable pas de porte ;
qui l'obligent à payer les dîmes ou (notamment pour les prévôts
royaux) à donner caution. Cette prépondérance apparaît plus
encore dans les clauses concernant le paiement des loyers :
manifestement, la pratique tend ici à assimiler le loyer et le
cens ; c'est l'état de droit que traduit BEAUMANOIR en le rapportant
à une « obligation sans convenances » : le bailleur peut
prendre les biens du locataire auquel il a loué sa maison « sans
justice par coustume » (n 1018 et 1131) ; il peut, comme en
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matière de censive, rendre la maison inhabitable en ostant « les
huis de la maison » (n° 862). Si la tendance est certaine, on
peut d'ailleurs se demander parfois si la décision prise concerne
un loyer ou une rente (Olim, III, p. 1007, n° 65).
2° Néanmoins, Vaffirmation des droits du preneur. — La
remise du fonds au preneur ne paraît jamais nécessaire à la
conclusion du contrat, ce qui montre bien que le contrat ne
se forme pas re ; le caractère consensuel du contrat est accusé
par la mention de la fides ou la prestation d'un serment. En
Normandie, le droit du preneur paraît extrêmement précaire ;
il est plus nettement affirmé dans le Midi, jusqu'à devenir, à
Toulouse par exemple (Coutume, art. 107), opposable à l'acquéreur
du fonds. Le bailleur doit garantir le preneur et à Avignon,
les actes accordent même à celui-ci une indemnité pour
les dommages qu'il a subis du fait d'une éviction.
[272] L'ANALYSE JURIDIQUE. — Les effets du contrat sont
déterminés par les parties, ou pour les baux à loyers, par les
coutumes urbaines. La part du droit savant est assez mince :
1° En ce qui concerne le droit du locataire, il fut nettement
opposé à celui d'un censitaire ; on le considéra comme un simple
droit de créance ;
2° Cela même impliquait que « Vendage passe louage »
(LOYSEL) et qu'en cas de vente, le bail était résolu. Contre