Les obligations - Histoire du droit

[265] LES CONTRATS CONSENSUELS 291
§ 1. LOUAGE D E CHOSES
C'est le contrat par lequel le bailleur s'engage à fournir
au locataire la jouissance temporaire d'une chose, moyennant
une redevance (merces) proportionnelle au temps (créance
successive).
[264] SON CARACTÈRE EMPIRIQUE. — Plus que la vente dont il
est issu, le louage de choses apparaît éminemment adapté aux
besoins de la pratique, la diversité des types de locatio en est
déjà la preuve. Dans la location de biens ruraux, la merces peut
être versée en nature et consister en une portion des fruits
(D., 19, 2, 25, 6 : colonat partiaire ou métayage). On peut louer
des choses incorporelles : les sociétés de pubHcains prennent à
bail la perception des impôts, c'est-à-dire une créance de l'Etat.
Le bail peut être accordé par le propriétaire comme par l'usufruitier
ou par le locataire (sous-location valable sauf clause
contraire : G., 4, 65, 6). Enfin, contrat consensuel, de bonne foi,
synallagmatique parfait, le louage engendre des obligations
réciproques dont l'interdépendance est plus nette qu'en matière
de vente. Les risques sont à la charge du bailleur, le fermier ne
doit aucun loyer s'il ne peut jouir du bien par suite d'un cas
de force majeure (sécheresse exceptionnelle, inondation, etc. :
D., 19, 2, 15, 2 ; mais il doit supporter un dommage peu considérable,
tout comme il peut bénéficier d'excellentes récoltes :
D., 19, 2, 25, 6). En revanche, si, dans les années qui suivent,
le locataire réalise d'importants bénéfices, il devra verser la
merces de l'année antérieure (D., 19, 2, 15, 4). La résolution du
contrat peut être demandée par une partie pour inexécution
de ses obligations par le cocontractant (v. BOYER, ouvr. cit.,
p. 173 ss.).
[265] OBLIGATIONS D U B A I L L E U R E T D U PRENEUR. — Les obligations
du bailleur, sanctionnées par Vactio conducti, consistent
à procurer la jouissance de la chose louée. Alors qu'en droit
moderne le contrat de vente, opérant transfert de propriété, se
différencie nettement du louage, il n'en est pas de même en droit
romain. Vente et location sont d'autant plus difficiles à distinguer
que cette dernière peut être perpétuelle (v. MAYER-MALY, p. 25 ss.
et 70 ss. ; contra C. C, art. 1709). Le but économique des deux