Les obligations - Histoire du droit

292 HISTOIRE DU DROIT PRIVÉ [266]
contrats permettra seul de les différencier : le locataire n'a pas
l'intention d'acquérir un droit définitif, mais de jouir du bien
conformément à sa nature (D., 19, 2, 19, 2), et en simple détenteur
comme le dépositaire (D., 10, 3, 7, 11). Le bailleur doit,
pour ce faire, le garantir contre les troubles des tiers ; le locataire
expulsé a droit à un logement équivalent si le bailleur est
de bonne foi (D., 19, 2, 9, pr.), à une indemnisation complète
s'il est de mauvaise foi (D., 19, 2, 24, 4). Ce sera le cas notamment
s'il vend la chose louée, le droit du locataire étant inopposable
à l'acheteur, il y aura lieu à paiement de dommagesintérêts
(D., 19, 2, 25, 1 ; contra C. C, art. 1743). Responsable
de sa culpa levis in abstracto le bailleur est tenu à raison des
vices cachés même s'il les ignore et il doit effectuer les grosses
réparations. A l'inverse, le locataire peut être poursuivi par
Vactio locati : 1) S'il ne transfère pas la propriété de la merces
(v. infra, garantie de paiement de la merces) ; 2) S'il se rend
coupable d'une culpa levis in abstracto et détériore ou n'entretient
pas le bien loué (D., 19, 2, 30, 2 ; Sent. Paul., 2, 18, 2) ;
3) S'il ne restitue pas ce dernier en fin de bail (D., 19, 2, 48)
et sa responsabilité sera aggravée au Bas-Empire (C, 4, 65, 33,
de 484, qui le condamne, en plus de la restitution, au paiement
de la valeur de la chose).
[266] EXTINCTION. — L'expiration du délai du bail est le mode
normal d'extinction de la locatio rei. Dans la pratique, les baux
ruraux, conclus pour cinq ans, se renouvellent chaque année
par consentement tacite (D., 19, 2, 13, 11 ; pour les fonds
urbains il n'y a renouvellement tacite que pour autant que le
locataire reste dans les lieux). Bien que cela soit encore discuté
sous le Haut-Empire, le louage ne s'éteint pas à la mort de l'une
des parties (v. MAYER-MALY, p. 222 ss.). A la fin du Haut-
Empire, l'insécurité économique et les préoccupations sociales
poussent le législateur à édicter des mesures de circonstance :
1) Le bailleur peut exercer le droit de reprise pour son usage
personnel (C, 4, 65, 3 de 214) ; 2) Le bailleur doit attendre
deux ans avant de résilier le contrat d'un locataire qui ne
paie pas (D., 19, 2, 56 itp.) ; 3) Sauf clause contraire, les parties
peuvent résilier librement le contrat durant la première année
de bail (Jus poenitendi : C, 4, 65, 34).