Les obligations - Histoire du droit

262 HISTOIRE DU DROIT PRIVÉ [239]
que le prêteur en prescrivait la propriété (que presque fatalement
il parvenait à acquérir) et il en percevait les revenus.
Un fait d'ailleurs ne trompe pas : toutes les clauses des actes
ont pour but non de hâter mais de retarder le remboursement.
Au XII siècle, la pratique apparut choquante. Elle fut
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interdite par Alexandre III (X , 5, 19, 1) : désormais les
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revenus seraient imputés sur le capital (cf. BEAUMANOIR,
n° 1931). Au xm siècle, le mort-gage est abandonné, mais
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pour faire place à un nouvel expédient jugé bien préférable.
[239] LES VENTES DE RENTES PERPÉTUELLES. — Un propriétaire
(ou un censitaire) peut vendre son immeuble moyennant
le paiement d'une rente (viagère aujourd'hui, perpétuelle
jadis). S'il n'a plus l'immeuble, il retient sur lui un droit réel
à une portion de revenu, une rente (census reservativus) ; il
pourra par la suite, s'il a besoin d'argent, vendre cette rente
qui est pleinement aliénable.
Inversons l'opération : le propriétaire peut, s'il a besoin
d'argent comptant, garder l'immeuble et vendre une rente
qu'il constituera sur lui (census consignativus). Quelques théologiens
(HENRI DE GAND) avaient vu là une pratique usuraire
; mais les Décrétalistes admirent que l'opération était
légitime.
En effet, la vente de rente procure bien au vendeur le même
avantage qu'un prêt puisqu'il touche un capital ; mais : 1° Ce
capital n'est pas remboursable puisque la rente est perpétuelle ;
2° La rente est une dette réelle, attachée en principe au fonds
et non à la personne : au cas de non-paiement, le fonds sera
saisi, non l'homme. Ajoutons que cette vente de rente est souvent
pratiquée par de petits cultivateurs, qu'elle suppose une
augmentation de valeur du fonds et qu'elle permet de réaliser
des emprunts de production permettant de nouveaux investissements
; 3° Enfin, la rente n'est par un intérêt mais la contrepartie
du capital versé (cf. t. II, n 246-249).
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Cependant, il suffit de bien peu pour que le sens de l'opération
change : 1° Dès le xm siècle, la rente peut être assignée
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non sur un immeuble déterminé mais sur « tous les biens du
vendeur ». La rente devient personnelle et le vendeur s'oblige
personnellement à l'acquitter ; 2° Le taux de la rente peut