Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

B.3 Derzeitige Geschäftsund
Haupttätigkeit
sowie Hauptmärkte, auf
denen der Emittent
vertreten ist.
Die Deutsche Wohnen AG ist nach eigener Einschätzung mit einer
Marktkapitalisierung von rund EUR 2,13 Mrd. (XETRA-Schlusskurs vom
30. August 2013) eine der größten börsennotierten deutschen Immobilien-
Aktiengesellschaften. Ihr Immobilienbestand umfasst 90.562 Wohn- und
Gewerbeeinheiten sowie Pflegeobjekte mit rund 1.900
Pflegeplätzen/Apartments mit einem beizulegenden Zeitwert („Fair
Value“) von insgesamt rund EUR 5,3 Mrd. (Stand 30. Juni 2013). Im
Rahmen der Geschäftsstrategie liegt der Fokus auf Wohn- und
Pflegeimmobilien in wachstumsstarken Metropolregionen Deutschlands
wie im Großraum Berlin, in der Rhein-Main-Region mit Frankfurt am
Main und im Rheinland mit Düsseldorf sowie in stabilen Ballungszentren
wie Hannover/Braunschweig/Magdeburg. Die Deutsche Wohnen
beschäftigte zum 30. Juni 2013 1.763 Mitarbeiter, davon 1.294 Mitarbeiter
im Geschäftssegment Pflege und Betreutes Wohnen.
Segmente
Die Gesellschaft gliedert ihr Geschäft in die Geschäftssegmente
Wohnungsbewirtschaftung, Verkauf sowie Pflege und Betreutes Wohnen.
Das Geschäftssegment Wohnungsbewirtschaftung ist Kern und
Schwerpunkt ihres Geschäfts. Es umfasst alle Tätigkeiten im
Zusammenhang mit der Bewirtschaftung und Verwaltung von
Wohnimmobilien, dem Management der Mietverträge und der Betreuung
der Mieter. Strategisches Ziel der Deutsche Wohnen in diesem
Geschäftssegment ist die Verbesserung des operativen Cashflow. Diese
Verbesserung soll durch (i) Mieterhöhungen im Rahmen von
Mietspiegelanpassungen, Modernisierungsumlagen und durch Ausnutzung
vorhandener Mietsteigerungspotenziale im Rahmen der Neuvermietung
(Fluktuation), (ii) geringe Leerstandsquoten, (iii) die Sicherstellung einer
effizienten Bewirtschaftung der Wohnimmobilien einschließlich
zielgerichteter Investitionen und (iv) die Realisierung von Skaleneffekten
durch den Erwerb und die Integration neuer Portfolios erreicht werden.
Die Deutsche Wohnen hat in den letzten Jahren bewiesen, dass sie durch
Schwerpunktsetzung in ihrem Wohnungsportfolio auf die strategischen
Kern- und Wachstumsregionen und durch kontinuierliche Optimierung
ihres Wohnungsportfolios organisches Wachstum erzielen und damit ihren
Funds from Operations (operative Mittelzuflüsse, „FFO“) ohne Verkauf
(„FFO (ohne Verkauf)“) steigern konnte.
Zum Geschäftssegment Verkauf gehören alle Tätigkeiten des Verkaufs
von Wohneinheiten, Gebäuden und Grundstücken. Der zum Verkauf
stehende Wohnungsbestand der Deutsche Wohnen gliedert sich in
(i) Blockverkauf (institutionelle Verkäufe) und (ii) Einzelprivatisierung
(auch als Einzelverkauf bzw. Wohnungsprivatisierung bezeichnet). Im für
den Blockverkauf (institutionelle Verkäufe) bestimmten
Wohnungsportfolio werden Wohnungen der sogenannten Non-Core-
Regionen erfasst, die nicht der langfristigen Geschäftsstrategie der
Deutsche Wohnen entsprechen. Einige Wohneinheiten an diesen
Standorten sind Teil des Wohnungsportfolios, weil sie im Rahmen
größerer Portfolioakquisitionen erworben wurden. Darunter fallen im
Wesentlichen Wohneinheiten und Gebäude in ländlichen Regionen sowie
einzelne Gebäude im Streubesitz. Der Verkauf erfolgt überwiegend an
institutionelle Investoren grundsätzlich mindestens zum Fair Value, wobei
in Einzelfällen zwecks Konzentration auf die Wohnungsportfolios in den
strategischen Kern- und Wachstumsregionen auch unter Fair Value
verkauft werden kann. Weiterhin sind vereinzelte Verkäufe aus den
strategischen Wachstums- und Kernregionen unter Ausnutzung der
gegenwärtigen Marktlage möglich. Im Rahmen der Einzelprivatisierung
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