Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

Faktor: Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung
Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung beinhalten alle in Verbindung mit Mietaktivitäten
anfallenden Kosten wie Instandhaltungskosten, nicht umlagefähige Betriebskosten, Inkasso und sonstige
Kosten. Für Zwecke der FFO-Prognose geht die Gesellschaft davon aus, dass sich die Aufwendungen aus der
Wohnungsbewirtschaftung im Geschäftsjahr 2013 prozentual im Verhältnis zu den Einnahmen aus der
Wohnungsbewirtschaftung auf leicht gestiegenem Niveau im Vergleich zum Geschäftsjahr 2012 bewegen
werden.
Faktor: Ergebnis aus Pflege und Betreutes Wohnen
Für Zwecke der FFO-Prognose geht die Gesellschaft unter Berücksichtigung der am 15. Januar 2013 vollständig
vollzogenen Übernahme der LebensWerk-Gruppe von einem Segmentergebnis Pflege und Betreutes Wohnen in
Höhe von rund EUR 13 Mio. für das Geschäftsjahr 2013 aus. Dabei ist unterstellt, dass (i) sich das rechtliche
Umfeld nicht maßgeblich verändern wird, (ii) der Auslastungsgrad vergleichbar mit 2012 bei rund 97% liegt
und (iii) sich die Aufwendungen für Pflege und Betreutes Wohnen gemessen an den Erlösen aus Pflege und
Betreutes Wohnen auf einem ähnlichen Niveau wie im Geschäftsjahr 2012 bewegen werden.
Faktor: Verwaltungskosten
Die Verwaltungskosten sind unterteilt in Personal- und Sachkosten (ohne Aufwendungen für Pflege und
Betreutes Wohnen) sowie Kosten für Property Management (Fremdverwaltung). Die Gesellschaft geht für
Zwecke der FFO-Prognose davon aus, dass die Personal- und Sachkosten sowie Kosten für Property
Management (Fremdverwaltung) gemessen an den Einnahmen aus der Wohnungsbewirtschaftung aufgrund der
oben angeführten Akquisitionen im Vergleich zum Geschäftsjahr 2012 in Folge von Skaleneffekten sinken
werden. Die Gesellschaft geht für Zwecke der FFO-Prognose ferner von einem Verhältnis der
Verwaltungskosten zu Einnahmen aus der Wohnungsbewirtschaftung von rund 13% im Geschäftsjahr 2013 aus.
Faktor: Sonstige Aufwendungen/Erträge
Für Zwecke der FFO-Prognose geht die Gesellschaft für die sonstigen Aufwendungen/Erträge davon aus, dass
die sonstigen Aufwendungen im Geschäftsjahr 2013 im Vergleich zum Geschäftsjahr 2012 auch unter
Berücksichtigung der Akquisitionen mit Nutzen-/ Lastenwechsel bis zum 30. Juni 2013, insbesondere des am
18. Juni 2013 erworbenen Immobilienportfolios mit rund 6.900 Wohneinheiten, im Verhältnis zu den
Einnahmen aus der Wohnungsbewirtschaftung niedriger ausfallen.
Faktor: Finanzaufwendungen
Für Zwecke der FFO-Prognose geht die Gesellschaft davon aus, dass
der Verschuldungsgrad des gesamten Immobilienportfolios für das Geschäftsjahr 2013 stabil bleiben wird;
alle Kreditvereinbarungsklauseln eingehalten werden;
das Zinsänderungsrisiko niedrig bleibt, da die Gesellschaft annimmt, dass die Hedging-Instrumente
(Zinsswaps) im Geschäftsjahr 2013 effektiv sein werden; und
das Liquiditätsrisiko niedrig bleibt, da die Gesellschaft annimmt, dass genügend liquide Mittel zur
Verfügung stehen und die Finanzierungskonditionen der laufenden Finanzierungsverträge im Falle von
Kreditverlängerungen mit den Kreditinstituten aufrechterhalten werden können.
Faktor: Laufende Ertragsteuern
Die Gesellschaft geht von einem gleichbleibenden Körperschafts- und Gewerbesteuersatz aus sowie davon, dass
im Geschäftsjahr 2013 keine weiteren Veränderungen im steuerlichen Umfeld oder Steuerrecht stattfinden
werden. Die für die Prognose des FFO (ohne Verkauf) relevanten laufenden Ertragsteuern werden rund EUR 10
Mio. betragen.
Faktor: Etwaige Einmaleffekte bzw. Sondereffekte
Die erläuterten die FFO-Prognose beeinflussenden Faktoren sind um etwaige Einmaleffekte bzw. Sondereffekte
bereinigt.
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