Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

Die Geschäftstätigkeit der Deutsche Wohnen ist von den allgemeinen rechtlichen und steuerlichen
Rahmenbedingungen in Deutschland abhängig. Nachteilige Änderungen der rechtlichen
Rahmenbedingungen, wie zum Beispiel eine Ausweitung der Mieterschutzgesetze oder eine Verschärfung der
Umweltschutzgesetze, könnten erheblich negative Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage und die zukünftige Geschäftstätigkeit, z. B. im Hinblick auf potenzielle Akquisitionen, des
Deutsche Wohnen-Konzerns haben.
Die Geschäftstätigkeit der Deutsche Wohnen ist von den geltenden rechtlichen Rahmenbedingungen für Wohn-,
Gewerbe- und Seniorenimmobilien/Pflegeheime abhängig. Dazu zählen insbesondere das deutsche Mietrecht
sowie Sonderregelungen in anderen Gesetzen, besonders das Heimgesetz (HeimG) und seinen Entsprechungen
auf Länderebene, das Sozialrecht, das Baurecht, das Denkmalschutzrecht sowie das Steuerrecht.
Nachteilige Änderungen von nationalen oder europäischen Gesetzen oder Änderungen in der Auslegung oder
Anwendung bestehender Vorschriften könnten daher die Geschäftstätigkeit der Deutsche Wohnen
beeinträchtigen. Insbesondere könnte eine Ausweitung der Mieterschutzvorschriften bei der Umwandlung von
Mietwohnungen in Eigentumswohnungen negative Auswirkungen bei der Veräußerung von
Eigentumswohnungen an Kapitalanleger haben. Des Weiteren könnten Kündigungen durch entsprechende
Änderungen der gesetzlichen Regelungen zum mietrechtlichen Kündigungsschutz erschwert werden und sich
Änderungen bei den Vorschriften zur Umlegbarkeit von Nebenkosten oder Modernisierungsinvestitionen auf die
Mieter nachteilig auf die Rentabilität von Investitionen und die Ertragslage der Deutsche Wohnen auswirken.
Verschärfungen umweltrechtlicher Bestimmungen könnten zu einem erhöhten Aufwand der Deutsche Wohnen
führen, wenn beispielsweise die Regelungen zum Umgang mit Asbest oder anderen Bauschadstoffen verschärft
würden und dadurch für die Deutsche Wohnen ein Handlungsbedarf entstünde. Sollte sich während einer
Sanierung oder Modernisierung herausstellen, dass ein Gebäude der Deutsche Wohnen dem Denkmalschutz
unterliegt, könnte die dann erforderliche Berücksichtigung der jeweiligen denkmalschutzrechtlichen Vorgaben
zu erheblichen Verzögerungen im Ablauf der Sanierung oder Modernisierung, zur Nichtdurchführbarkeit
einzelner Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen und auch zu deutlich höheren Kosten des betroffen
Projekts führen. Diese Faktoren könnten z. B. im Fall einer Veräußerung einer solchen Immobilie an einen
Erwerber zur Folge haben, dass vertragliche Vereinbarungen mit dem Erwerber nicht eingehalten werden
können und Kaufpreisraten nicht oder erst zu einem späteren Zeitpunkt fällig werden. Gleiches gilt für den Fall,
dass die rechtlichen Anforderungen an Immobilien und ihre Nutzung verschärft werden, insbesondere in Bezug
auf bau- und umweltrechtliche Anforderungen; in Betracht kommen hier auch etwaige Vorgaben zur Steigerung
des Angebots barrierefreien und behindertengerechten Wohnraums.
Als Veräußerer von Immobilien haftet die Deutsche Wohnen zudem gegenüber den bei Veräußerung
vorhandenen Mietern für Verletzungen der Mietverträge durch den Erwerber. Dies gilt auch und gerade dann,
wenn die Deutsche Wohnen keine Einflussmöglichkeiten mehr auf die Immobilie hat. Insbesondere besteht die
Haftung für Vertragsverletzungen auch für den Fall fort, dass der Erwerber die Immobilie weiterveräußert und
der neue Erwerber Mietverträge verletzt. Wenn der Veräußerer dem Mieter allerdings mitteilt, dass ein
Eigentümerwechsel stattfindet und der Mieter diese Mitteilung zum Anlass nimmt, das Mietverhältnis zum
nächsten zulässigen Zeitpunkt zu kündigen, wird der Veräußerer von der Haftung befreit. Im Rahmen von
Veräußerungen informiert die Deutsche Wohnen standardmäßig alle Mieter schriftlich über den Wechsel des
Vermieters.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass Änderungen in der steuerlichen Gesetzgebung, Verwaltungspraxis
oder Rechtsprechung, welche jederzeit kurzfristig möglich sind, zu steuerlichen Nachteilen für die Deutsche
Wohnen führen. So könnten insbesondere eine Erhöhung der immobilienbezogenen Steuern, wie
Grunderwerbsteuer und Grundsteuer, oder Änderungen bei der Körperschaftsteuer beschlossen werden. Auch
könnten z. B. die Abschreibungsmöglichkeiten für Immobilieneigentum eingeschränkt werden. Dies könnte sich
erheblich nachteilig auf die Attraktivität von Wohnimmobilien und damit auch auf das Segment Verkauf
auswirken. Trotz eines grundsätzlich bestehenden Rückwirkungsverbots können Änderungen der geltenden
Gesetze, Verordnungen und Richtlinien auch rückwirkend sein. So wurde durch das am 5./6. Juni 2013
verabschiedete Amtshilferichtlinie-Umsetzungsgesetz die Einführung eines neuen Tatbestands einer
wirtschaftlichen Anteilsvereinigung im Grunderwerbsteuergesetz ergänzt. Anteilserwerbe unter Einbindung
einer Blocker-KG und einer minimalen wirtschaftlichen Beteiligung eines fremden Dritten an der
Immobiliengesellschaft sind damit künftig nicht mehr möglich; die Neuregelung könnte unter Umständen auch
bei bestehenden Strukturen Anwendung finden. Ebenso können abweichende Gesetzesauslegungen durch
Finanzbehörden und Gerichte nicht ausgeschlossen werden. Sollten die dargestellten Änderungen der
-17-