Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

Portfolio
Das Wohnungsportfolio der Deutsche Wohnen umfasste zum 30. Juni 2013 insgesamt 89.441 Wohneinheiten
(davon 88.672 als langfristige Vermögenswerte und 769 als kurzfristige Vermögenswerte) mit einer
Gesamtwohnfläche von rund 5,5 Mio. m 2 bezogen auf die gesamte in den Mietverträgen angeführte
Wohnfläche. Die durchschnittliche monatliche Vertragsmiete, bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand der
Deutsche Wohnen, betrug zum 30. Juni 2013 EUR 5,51 je m 2 . Die Leerstandsquote lag, bezogen auf den
gesamten Wohnungsbestand der Deutsche Wohnen, zu diesem Stichtag bei 3,0 %. Neben den Wohnimmobilien
umfasste das Immobilienportfolio der Deutsche Wohnen zum 30. Juni 2013 1.121 Gewerbeeinheiten mit einer
Gesamtfläche von 0,2 Mio. m 2 bezogen auf die gesamte in den Mietverträgen angeführte Gewerbefläche sowie
insgesamt 22.165 Parkplätze. Die Deutsche Wohnen gliedert ihr Wohnimmobilienportfolio in strategische Kernund
Wachstumsregionen sowie Non-Core-Regionen (vormals Verkaufsregionen). Zudem unterscheidet die
Deutsche Wohnen in ihren strategischen Kern- und Wachstumsregionen zwischen Core + - und Core-Regionen.
Das Immobilienportfolio in den Core + - und Core-Regionen enthält sowohl Wohneinheiten, die dem
Geschäftssegment Wohnungsbewirtschaftung als auch Wohneinheiten, die dem Geschäftssegment Verkauf
(Wohnungsprivatisierungen) zugeordnet sind.
Core + -Regionen sind dynamische Märkte, in denen die Deutsche Wohnen deutliches
Mietsteigerungspotenzial sowie ein positives Marktumfeld für Verkäufe sieht. Gekennzeichnet sind diese
Märkte durch einen Nachfrageüberhang nach Wohnraum. Ursächlich dafür sind die dynamische
Wirtschaftsentwicklung und eine Zunahme von Haushalten, u.a. aufgrund der Zunahme von
Einpersonenhaushalten. Die Core + -Regionen der Deutsche Wohnen sind die Metropolregionen
(i) Großraum Berlin, (ii) Rhein-Main (mit dem Schwerpunkt Frankfurt) und (iii) Rheinland (mit dem
Schwerpunkt Düsseldorf). Diese Märkte stehen auch für zukünftige Akquisitionen im Fokus. Gemessen an
der Anzahl der Einheiten befanden sich 66,0 % der Einheiten im Wohnimmobilienportfolio zum 30. Juni
2013 in Core + -Regionen.
Core-Regionen sind Regionen mit einer zu erwartenden stabilen Marktentwicklung. Gekennzeichnet sind
diese Märkte durch eine ausgeglichene Angebots- und Nachfragesituation, gute Wirtschaftslage, stabile
wirtschaftliche Perspektiven, durchschnittliche Kaufkraft und eine gleichbleibende Haushaltszahl. Die
Core-Regionen der Deutsche Wohnen sind: (i) Hannover/Braunschweig/Magdeburg, (ii) Rheintal-Süd,
(iii) Rheintal-Nord und (iv) ausgewählte Standorte in Mitteldeutschland wie Dresden, Leipzig, Erfurt und
Halle (Saale). Gemessen an der Anzahl der Einheiten befanden sich 28,3 % der Einheiten im
Wohnimmobilienportfolio zum 30. Juni 2013 in Core-Regionen.
Die Non-Core-Regionen sind definiert als geographische Regionen, die in ihrer Entwicklung stagnieren
und/oder einen negativen Trend aufweisen. Dabei handelt es sich überwiegend um ländliche Gebiete sowie
Streubesitz in Rheinland-Pfalz, Brandenburg, Sachsen-Anhalt und Niedersachsen. Die den Non-Core-
Regionen zugeordneten Immobilien im Portfolio der Deutsche Wohnen unterteilen sich in zwei Gruppen
(Teilcluster): „Disposal“ und „Sonstige“. Bei Wohnungseinheiten im Cluster „Disposal“ handelt es sich in
der Regel um Objekte, die in einem unterdurchschnittlichen baulichen Zustand sind oder sich an weniger
attraktiven Standorten befinden. Per 30. Juni 2013 betrug die Zahl der Einheiten im Cluster „Disposal“
2.154 oder rund 2,4 % des gesamten Wohnimmobilienportfolios gemessen an der Anzahl der Einheiten. Bei
Wohnungsbeständen in der Gruppe „Sonstige“ handelt es sich um Objekte, die weniger von strukturellen
Problemen betroffen sind, aber generell nicht der Geschäfts- und Portfoliostrategie entsprechen. Per
30. Juni 2013 betrug die Zahl der Einheiten im Cluster „Sonstige“ 3,150 oder rund 3,5 % des gesamten
Wohnimmobilienportfolios gemessen an der Anzahl der Einheiten.
Das Pflege und Betreutes Wohnen-Portfolio der Deutsche Wohnen umfasste zum 30. Juni 2013 20
Einrichtungen, davon 16 als reine Pflegeeinrichtungen, drei als Einrichtungen für betreutes Wohnen und eine
kombinierte Einrichtung. Diese Einrichtungen verfügen über rund 1.700 Pflegeplätze und rund 200 Apartments
für betreutes Wohnen. Von den insgesamt 20 Objekten, in denen Pflegeeinrichtungen und Einrichtungen für
betreutes Wohnen untergebracht sind, befinden sich drei nicht im Eigentum der Deutsche Wohnen, werden aber
von dieser bewirtschaftet. Rund 62 % des Portfolios an Pflegeeinrichtungen bzw. Einrichtungen für betreutes
Wohnen gemessen an der Anzahl der Pflegeplätze/Apartments befinden sich im Großraum Berlin.
Laut dem in diesem Prospekt wiedergegebenen Bewertungsgutachten zur Fair Value-Ermittlung betrug der
Marktwert (nach IAS 40) des gesamten Immobilienportfolios der Deutsche Wohnen (Wohn- und
Gewerbeimmobilien per 30. Juni 2013 sowie Einrichtungen für Pflege und Betreutes Wohnen per 31. Dezember
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