Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

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ANGABEN ZUR KONZERNBILANZ
1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden zum beizulegenden Zeitwert angesetzt. Die
Zeitwerte haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:
31.12.2012 31.12.2011
Mio. EUR Mio. EUR
Periodenbeginn ..................................................... 2.928,8 2.821,0
Zukäufe ........................................................... 1.633,2 159,0
Sonstige Zugänge ................................................... 32,9 23,2
Abgang durch Verkauf ............................................... 75,1 77,0
Anpassung des beizulegenden Zeitwerts ................................. 119,2 40,0
Umbuchung ........................................................ 24,4 37,4
Periodenende 4.614,6 2.928,8
Die Umbuchung umfasst die in die zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte
umgegliederten Immobilien des laufenden Geschäftsjahres.
Für die Bewertung zum 31. Dezember 2012 und zum 31. Dezember 2011 wurden folgende Grundsätze
angewandt:
Auf Basis der Cluster:
• Ableitung von jährlichen Mietsteigerungsraten,
• Ableitung von Zielleerständen in einem Zeitraum von 1,0 bis 4,5 Jahren,
• Ableitung von Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätzen.
Auf Basis der Immobilien:
• Festlegung der Marktmiete zum Stichtag,
• Entwicklung der Miete pro m² Mietfläche aus der Fortschreibung der Marktmiete und der Ist-Miete,
• Entwicklung der Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige
Betriebskosten, Erbbauzinsen (soweit einschlägig)),
• Ermittlung des Cashflows aus jährlichen Ein- und Auszahlungen sowie des Terminal Value am Ende
des Jahres 10, basierend auf dem stabilisierten erwarteten Cashflow des Jahres 11 oder einem zu
erwartenden Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten,
• Ermittlung eines verwaltungseinheitsbezogenen Fair Value zum Stichtag.
Die Diskontierungszinssätze liegen zwischen 6,10 % und 8,35 % in Abhängigkeit der Cluster. Der
gewichtete Durchschnitt der Diskontierungssätze beträgt 6,8 %. Die Kapitalisierungszinssätze liegen in
einer Spanne von 4,75 % bis 7,60 %.
Im Ergebnis ergeben sich ein durchschnittlicher Wert von EUR 950 pro m² (Vorjahr: EUR 946 pro m²) und
ein Multiplikator bezogen auf die Sollmiete zum 31. Dezember 2012 von 13,7 (Vorjahr: 13,7) bzw. ein
Multiplikator von 14,3 (Vorjahr: 14,2) auf Basis der Ist-Miete. Das Portfolio ohne Marktwertanpassung
hätte einen durchschnittlichen Wert von EUR 916 pro m² (Vorjahr: EUR 933 pro m²) aufgewiesen. Die
Aufwertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ist auf eine Verbesserung der
immobilienwirtschaftlichen Parameter (Miethöhe, Leerstandsquote, Diskontierungszins) zurückzuführen.
Bei einer Verschiebung der Kapital- und Diskontierungssätze um 0,1 % ergibt sich eine Wertanpassung
von EUR 77 Mio. (Vorjahr: EUR 50 Mio.).
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind mit Sicherheiten für die Darlehen belastet. Darüber
hinaus gibt es in Einzelfällen Regelungen, dass sich der Zustand der Immobilien nicht verschlechtern
darf, bzw. sind durchschnittliche Mindestinvestitionen auf m²-Basis festgelegt worden.
Sämtliche vom Konzern als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden im Rahmen eines Operating-
Leasingverhältnisses vermietet. Die daraus resultierenden Mieteinnahmen beliefen sich auf EUR 240,1 Mio.
(Vorjahr: EUR 196,4 Mio.). Die direkt mit den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in
Zusammenhang stehenden Aufwendungen betrugen EUR 45,6 Mio. (Vorjahr: EUR 39,0 Mio.).
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