Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

Garantie, dass der erzielte Kaufpreis auch nur den bilanzierten Wert der veräußerten Immobilie erreicht. Solche
Wertdifferenzen könnten sich erheblich nachteilig auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Deutsche
Wohnen-Konzerns auswirken.
Risiken im Zusammenhang mit dem Geschäft der Deutsche Wohnen
Der Ausfall von Vertragsmieten, Mietpreisminderungen, höhere Leerstandsquoten sowie die
Nichtdurchsetzbarkeit eines wirtschaftlich angemessenen Niveaus der Vertragsmiete könnten sich nachteilig
auf die Umsatz- und Ertragssituation des Segments Wohnungsbewirtschaftung auswirken.
Der wirtschaftliche Erfolg der Deutsche Wohnen hängt wesentlich davon ab, dass es der Gesellschaft gelingt,
die Einnahmen aus der Vermietung zu erhalten und zu erhöhen. Dabei bestehen unter verschiedenen Aspekten
Risiken.
Eine geringere Nachfrage nach Wohnraum generell oder an einem bestimmten Standort aufgrund der dort
vorherrschenden konjunkturellen, sozialen oder sonstigen Gegebenheiten kann zu erhöhten Leerständen und
daraus resultierenden geringeren Vertragsmieten führen. Leerstände mit der Folge verringerter Vertragsmieten
entstehen auch, soweit Wohnungen saniert werden müssen oder sollten und deshalb nicht vermietet werden
können. Eine geringere Nachfrage nach Wohnraum kann sich auch darin niederschlagen, dass sich die
Wohnungen nur zu schlechteren Konditionen oder nur an Mieter vermieten lassen, bei denen tendenziell ein
höheres Risiko für Mietausfälle aufgrund von schlechterer Bonität besteht.
Sollten Mieter die von ihnen eingegangenen Mietzahlungsverpflichtungen (z. B. aufgrund einer
Verschlechterung ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse durch den Verlust ihres Arbeitsplatzes) nicht oder nicht
vollständig erfüllen oder ihre Mietverhältnisse vermehrt durch Kündigungen beenden, ohne dass die
betreffenden Wohnungen im unmittelbaren Anschluss neu vermietet werden können, würde dies zu Ausfällen
bei den Vertragsmieten führen und könnte sich wesentlich nachteilig auf die Ertragslage des Deutsche Wohnen-
Konzerns auswirken. Soweit es zu Neuvermietungen kommt, besteht das Risiko, dass diese nicht mehr zu den
ursprünglichen Konditionen erfolgen können oder nur nach zusätzlichen Investitionen zum Erhalt oder der
Wiederherstellung der Attraktivität des Mietgegenstands möglich sind. Aufgrund des ab dem 1. Februar 2014
geschaffenen einheitlichen Zahlungsverkehrsraums (Single Euro Payments Area, kurz SEPA) kann es zu
Risiken bei der Einlösung von Lastschriften (Erfüllung von Mietzahlungsverpflichtungen) als auch der
Begleichung von Rechnungen und somit zu eventuellen Skontoverlusten oder Verzugszinsen kommen.
Besonders hoch ist das Risiko bei nicht vorliegenden schriftlichen Einzugsermächtigungen da diese noch bis zu
13 Monate später rückgängig gemacht werden können. Ebenso stellt die technische Umstellung der IT Systeme
ein Risiko dar, wenn diese nicht bis zum 1. Februar 2014 durchgeführt wird.
Die Höhe der von der Deutsche Wohnen erzielbaren Vertragsmieten und die Möglichkeit, in einem bestehenden
Mietverhältnis die Vertragsmiete zu erhöhen, sind von zahlreichen Faktoren abhängig. Hierzu zählen
insbesondere die Nachfrage nach Wohnraum, die ortsübliche Marktmiete, Zustand und Lage der Wohnung,
vorgenommene Modernisierungsmaßnahmen und deren Umfang sowie die Mieterfluktuation. Darüber hinaus
unterliegt die Deutsche Wohnen bei der Gestaltung der Vertragsmiete ihrer Wohnimmobilien den
Beschränkungen des deutschen Mietrechts sowie ggf. Beschränkungen durch Förderdarlehen der öffentlichen
Hand oder Beschränkungen aus Privatisierungsverträgen. Dies kann dazu führen, dass die Vertragsmieten nicht
in der Weise oder dem Umfang festgesetzt bzw. erhöht werden können, wie es im wirtschaftlichen Interesse der
Deutsche Wohnen liegen würde. Selbst wenn erhöhte Instandhaltungskosten eine höhere Vertragsmiete
betriebswirtschaftlich erforderlich machen würden, könnte die Deutsche Wohnen solche Erhöhungen der
Vertragsmiete ggf. nicht durchsetzen. Modernisierungsmaßnahmen (abzüglich von Kosten, die für
Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären) können nach derzeitiger Rechtslage nur mit bis zu 11 % der
aufgewendeten Kosten auf die jährliche Miete umgelegt werden.
Neben der Nichtdurchsetzbarkeit von Erhöhungen der Vertragsmieten kann es auch zu Ausfällen von
Vertragsmieten, Mietpreisminderungen und erhöhten Leerständen kommen, etwa weil sich die Immobilien an
einem (z. B. aufgrund sozialer oder wirtschaftlicher Gegebenheiten) schwierigen Standort befinden oder
aufgrund der jeweiligen Marktsituation nur eine geringe Nachfrage nach Wohnraum besteht, so dass es zu
einem Rückgang bei den Vertragsmieten kommt. Die Deutsche Wohnen muss ihre Wohnungsbewirtschaftung
zudem darauf ausrichten, dass die Immobilien in einem solchen Zustand erhalten werden, wie es die
Mietverträge bzw. das Gesetz vorsehen. Sollte ihr dies nicht möglich sein und sollten notwendige
Erhaltungsmaßnahmen nicht oder nicht rechtzeitig durchgeführt werden, kann dies zu Minderungen der
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