Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN
Die Deutsche Wohnen unterliegt bei der Ausübung ihrer Geschäftstätigkeit gesetzlichen Vorgaben.
Nachfolgend sind daher die wesentlichen regulatorischen Rahmenbedingungen für die Geschäftstätigkeit der
Deutsche Wohnen dargestellt.
Beschränkungen des deutschen Mietrechts
Die Geschäftstätigkeit der Deutsche Wohnen besteht vorwiegend in der Vermietung ihrer Immobilien an Dritte
und unterliegt daher insbesondere dem deutschen Mietrecht. Das deutsche Mietrecht unterscheidet zwischen der
Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen. Für den Großteil des Bestandes der Deutschen Wohnen ist das
Wohnraummietrecht maßgeblich, welches durch eine weitreichende soziale Absicherung des Mieters in weiten
Teilen mieterfreundlich ausgestaltet ist. Insbesondere ergeben sich für die Deutsche Wohnen daraus
Beschränkungen bei Kündigungen, Räumungen, Mieterhöhungen und der Umlage von Nebenkosten sowie für
Instandsetzung und Instandhaltung.
Gesetzlicher Kündigungsschutz
Der Vermieter kann Wohnraummietverhältnisse grundsätzlich nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein
berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse an der
Beendigung des Mietverhältnisses liegt nach dem Gesetz vor bei einer nicht unerheblichen schuldhaften
Vertragsverletzung des Mieters, bei einer Anmeldung von Eigenbedarf seitens des Eigentümers (als Wohnraum
für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts (gilt nicht für juristische Personen)) oder
dann, wenn der Eigentümer andernfalls an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wäre und
dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist
ausgeschlossen.
Der Kündigungsgrund der „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ soll der freien wirtschaftlichen
Verfügbarkeit über das Eigentum dienen. Er besteht, wenn der Eigentümer durch die Fortsetzung des
Mietverhältnisses erhebliche Nachteile (z. B. Erzielung eines wesentlich geringeren Kaufpreises, Kosten
überwiegen wesentlich die Erträge) erleiden würde. Nicht darunter fällt jedoch beispielsweise die Absicht des
Vermieters, den Wohnraum in Gewerberaum oder Eigentumswohnungen umzuwandeln. Das Bürgerliche
Gesetzbuch („BGB“) schließt vielmehr zeitlich befristet (drei Jahre ab Eigentumsübergang) die
Kündigungsgründe des Eigenbedarfs und der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seitens des Erwerbers
gänzlich aus, wenn dem Mieter die Wohnung bereits vor Begründung des Wohnungseigentums überlassen und
diese danach veräußert wurde. Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung für Gebiete, in denen
die Wohnraumversorgung als unzureichend angesehen wird, diese Kündigungssperre auf bis zu zehn Jahre
erweitern. Der Berliner Senat hat am 5. Juli 2011 eine Rechtsverordnung erlassen, nach welcher in sechs
Bezirken von Berlin ein insgesamt siebenjähriger Kündigungsschutz für Mieter im Falle einer Umwandlung
ihrer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung mit anschließendem Verkauf festgelegt wurde (Bezirke
Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-
Schöneberg).
Das Mietrecht schützt den Mieter selbst dann, wenn der Vermieter den Mietvertrag aufgrund eines berechtigten
Interesses kündigt. Der Mieter kann der ordentlichen Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des
Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder
Angehörige seines Haushaltes eine unzumutbare Härte bedeutet. Verlangt werden kann die Fortsetzung des
Mietverhältnisses auf bestimmte oder unbestimmte Zeit, je nachdem welche Härte vorliegt, eine
vorübergehende oder eine dauerhafte.
Auch für den Fall, dass ein Mieter bereits zur Räumung verurteilt wurde, kann ein Gericht einen angemessenen
Übergangszeitraum (mit einem Aufschub um höchstens ein Jahr) für die Räumung der Wohnung durch den
Mieter festlegen.
Gesetzliche Beschränkungen bei Mieterhöhungen
Die Mietvertragsparteien dürfen innerhalb des gesetzlich zulässigen Rahmens eine Staffel- oder Indexmiete
vereinbaren. Der Vermieter kann zudem nach Maßgabe der gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen
einen Anspruch auf Vertragsanpassung grundsätzlich bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete geltend machen,
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