Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

Deutsche Wohnen AG Kurzgutachten • CBRE
Der „Fair Value“, für Bilanzierungszwecke nach IFRS ist inhaltlich gleichzustellen mit dem „Marktwert“
(RICS), der wie folgt definiert ist:
„The estimated amount for which a property should ex-change on the date of valuation between a
willing buyer and a willing seller in an arm´s-length transaction after proper marketing wherein the
parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion“.
Übersetzung:
„Der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten
Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer
Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden sollte, wobei jede Partei mit
Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“
Wir haben die Liegenschaften individuell bewertet, wobei ein Auf- oder Abschlag, der bei einem Verkauf
des Portfolios als Ganzes oder bei einem gleichzeitigen Verkauf von Teilen des Portfolios, der am Markt
hätte ausgehandelt werden können, unberücksichtigt blieb.
Wir versichern hiermit, dass wir über ausreichend ortsbezogenes und überregionales Wissen über die
maßgeblichen Märkte verfügen, und dass wir über die Fähigkeiten und das Verständnis verfügen, um
eine sachkundige Bewertung vorzunehmen.
Anmerkung:
Die Bewertung beinhaltet die Zahlen eines hypothetischen Kaufvertrags zum Bewertungsstichtag. Es
wurden keine Abzüge für Realisierungsaufwände oder Realisierungbesteuerung eingerechnet, die im
Rahmen einer Veräußerung auftreten könnten. Unsere Bewertungen erfolgten unter Abzug der
gesetzlichen und anderer normaler Erwerbskosten des Käufers. Unternehmensinterne Darlehen oder
Verträge wurden nicht berücksichtigt, ebensowenig Grundpfandrechte und Grundschulden. Die
Verfügbarkeit und andere Aspekte von kapitalbasierten öffentlichen Beihilfen, einschließlich Beihilfen
oder sonstige Zahlungen der Europäischen Union, wurden nicht mit einbezogen. Alle Mieten und
Kapitalwerte, welche in diesem Gutachten aufgezeigt werden, sind ohne Umsatzsteuer.
Die in diesem Gutachten aufgeführten Werte spiegeln unsere objektive Meinung über den Fair Value in
Übereinstimmung mit den oben genannten Definitionen zum Bewertungsstichtag wider. Unter anderem
wird dabei unterstellt, dass die Liegenschaften ordnungsgemäß vermarktet worden wären und dass ein
Verkauf zu diesem Zeitpunkt stattgefunden hat.
1.12 Währung
Die im Kurzgutachten genannte Währung ist Euro.
1.13 Datengrundlage
Die im Rahmen der Wertermittlung zugrunde gelegten Informationen wurden CBRE von Seiten des
Auftraggebers oder vom Auftraggeber instruierter Dritter in Form eines umfangreichen Schriftverkehrs
zur Verfügung gestellt. Die Bewertung erfolgte auf Basis der Außenbesichtigungen der Liegenschaften
(Besichtigungseinheiten) im Rahmen der Updatebewertung zum Stichtag 31. Dezember 2012. Die
Bewertung der neu erworbenen und in 2013 übergegangenen Liegenschaften (die Teilportfolien Hamlet,
Larry, Centuria, Samson) erfolgte auf Basis einer Außen- und Innenbesichtigungen. Dabei wurden die
Objekte, die 77% des jährlichen Mieteinkommens (brutto) ausmachen, innen und außen besichtigt,
weitere 22,5% des jährlichen Mieteinkommens (brutto) wurden von außen besichtigt. Restanten in
Privatisierungsanlagen, die 0,5% des jährlichen Mieteinkommens (brutto) ausmachen, wurden
vereinbarungsgemäß nicht besichtigt.
Die Zahlen und Angaben in diesem Gutachten basieren für das Wohnimmobilien-Portfolio auf der
Mieterliste zum Stichtag 30. Juni 2013, die uns vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt wurde. Für das
Seniorenimmobilien-Portfolio basieren die Zahlen und Angaben auf einer vom Auftraggeber übersandten
Liste mit aktuellen Vertragslaufzeiten, Mieten und Leerständen zum Stichtag 31. Dezember 2012.
Eine ausreichende Anzahl von Dokumenten wurde anhand einer beliebigen Stichprobe zum Zeitpunkt
der Erstbewertung auf Plausibilität überprüft.
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