Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

Einkauf: Das zusammengeführte Unternehmen wird nach Einschätzung der Gesellschaft zudem über eine
verstärkte Verhandlungsposition verfügen, um den Einkauf zu optimieren. Dies betrifft insbesondere die
Verträge mit Energieversorgern, Versicherungen sowie Systemanbietern. Die Realisierung dieser Potentiale
ist von den bestehenden Vertragsbedingungen, insbesondere den Laufzeiten abhängig.
Darüber hinaus geht die Deutsche Wohnen AG davon aus, dass weitere, derzeit schwer quantifizierbare
Potentiale bestehen, um den FFO der zusammengeführten Unternehmensgruppe zu erhöhen und damit
zusätzlichen Mehrwert für die Deutsche Wohnen-Aktionäre sowie die GSW-Aktionäre, die ihre Aktien zum
Umtausch anmelden, zu erzielen. So erlaubt die kritische Masse an Wohneinheiten, insbesondere in Berlin,
wertschaffende Portfoliobereinigungen sowie opportunistische Privatisierungen vorzunehmen, um von dem
derzeit attraktiven Marktumfeld verstärkt zu profitieren. Durch eine Optimierung und Anpassung der operativen
Prozesse werden sich zudem Mietpotentiale besser realisieren und die durch Leerstand bedingten Kosten
reduzieren lassen. Auch auf der Fremdkapitalseite besteht nach Einschätzung der Deutsche Wohnen
Optimierungspotential. Unter Berücksichtigung des derzeitigen Zinsumfelds und des Refinanzierungsbedarfes
in den nächsten Jahren sieht die Deutsche Wohnen zudem Möglichkeiten zur Reduktion der Zinskosten.
Der kapitalisierte Wert der Synergien in Höhe von EUR 25 Mio. nach Steuern pro Jahr ab ca. 24 Monate nach
Vollzug der Transaktion, berechnet auf Basis eines Kapitalisierungssatzes von 5 % (erwartete durchschnittliche
FFO Rendite (ohne Verkauf) auf den EPRA NAV im Geschäftsjahr 2013 und auf Basis der aktuellen
Vorhersagen für das Jahr 2013 von Deutsche Wohnen AG und GSW Immobilien AG), beträgt ca. EUR 500
Mio. Der kapitalisierte Wert der Synergien errechnet sich nach der Formel für die ewige Rente, also die
Division der jährlichen Synergien in Höhe von EUR 25 Mio. durch den Kapitalisierungszinssatz von 5 %. Den
Synergien stehen erwartete Aufwendungen gegenüber. Die Höhe dieser Aufwendungen schätzt die Deutsche
Wohnen auf Grundlage der ihr derzeit vorliegenden Informationen auf ca. EUR 45 Mio. nach Steuern. Diese
setzen sich aus Transaktionskosten in Höhe von ca. EUR 20 Mio. und Integrationskosten in Höhe von ca.
EUR 25 Mio. zusammen. Aufgrund der vorstehenden Schätzungen der Deutsche Wohnen bezüglich der Höhe
der Synergien einerseits und der zur Erzielung der Synergien erforderlichen Aufwendungen andererseits ergibt
sich ein erwarteter Nettowert der Synergien in Höhe von ca. EUR 455 Mio. Unter der Annahme, dass sich die
Synergien bis zu ihrer vollständigen Realisierung ab ca. 24 Monate nach Vollzug der Transaktion linear
aufbauen, ergibt sich ein Nettobarwert der Synergien in Höhe von rund EUR 430 Mio.
Der Wert von rund EUR 430 Mio. errechnet sich wie folgt:
2014 2015 ab 2016
Synergien (in EUR Mio.) ...................................................... 8,33 16,67 25
Wert Synergien (in EUR Mio.) ............................................. 8,33 16,67 500
Zins (5%) .............................................................................. 1 1,05 1,1025
Barwert (in EUR Mio.) ......................................................... 8,33 15,88 453,50
Summe Barwert (in EUR Mio.) ............................................ 477,72
Kosten ................................................................................... 45
Wert Synergien (in EUR Mio.) .......................................... 432,72
Verbesserung der finanziellen Kennzahlen
Der Unternehmenserwerb in Form eines Anteilstausches führt zusammen mit den beschriebenen Synergien
weiterhin zu einer Verbesserung der finanziellen Kennzahlen und einer relativen Stärkung zum Wettbewerb.
Die Deutsche Wohnen AG geht davon aus, dass sich durch den Zusammenschluss Effizienzvorteile gegenüber
den börsennotierten Wettbewerbern erzielen lassen. Die Deutsche Wohnen AG erwartet, dass der FFO (ohne
Verkauf) sich im mittleren einstelligen Prozentbereich und auf absoluter Basis nach vollständiger Realisierung
der Synergien in Höhe von EUR 25 Mio. pro Jahr verbessern wird.
Die Deutsche Wohnen AG erwartet außerdem, dass das zusammengeführte Unternehmen im Vergleich zu den
wichtigsten Wettbewerbern die effizienteste Kostenstruktur aufweisen wird. Durch den Zusammenschluss wird
das zusammengeführte Unternehmen in Bezug auf die Anzahl der Wohneinheiten zum zweitgrößten deutschen
börsennotierten Wohnimmobilienunternehmen. Der Erwerb mittels eines Umtauschangebots vermeidet zudem
einen Liquiditätsabfluss bei der Gesellschaft. Die Deutsche Wohnen AG erwartet bei dem zusammengeführten
Unternehmen einen Verschuldungsgrad (loan-to-value) von rund 55 % und damit eine nachhaltige
Finanzierungsstruktur.
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