Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

Wohnungsbewirtschaftung sind rund 340 Mitarbeiter beschäftigt und in dezentrale und zentrale Bereiche
unterteilt. Die wichtigsten zentral erbrachten Leistungen sind die Mietensteuerung, der Einkauf von Leistungen
im Zusammenhang mit der Wohnungsbewirtschaftung, das Service Center sowie verwaltende Tätigkeiten wie
Mietenbuchhaltung und Betriebskostenabrechnung. Die dezentralen Einheiten sind sogenannte Service Points,
die deutschlandweit regional verteilt sind. Diese Service Points dienen als Kontaktstellen für Mieter und
Mietinteressenten und erbringen technische und administrative Dienstleistungen. Neben der Bewirtschaftung
ihrer Wohnimmobilien bewirtschaftet die Deutsche Wohnen auch in geringerem Umfang Gewerbeimmobilien.
Es handelt sich dabei in erster Linie um Einzelhandelsgeschäfte in Wohngebäuden und in geringerem Umfang
um Bürogebäude.
Mietenmanagement
Das Mietenmanagement an den zentralen Standorten Berlin und Frankfurt am Main überprüft mögliche
Mieterhöhungspotenziale im preisfreien Bestand und zielt somit darauf ab, das Mietgefüge laufend den
aktuellen Marktgegebenheiten anzupassen. In diesem Zusammenhang werden auch die
mieterhöhungsrelevanten Ausstattungsmerkmale in den Wohnungsbeständen geprüft und durch die
Mietentwicklung/-steuerung mögliche Optimierungspotenziale erörtert, die ggf. zu Einzelmodernisierungen in
bewohnten Wohnungen im Zuge des Mieterwechsels bzw. zu Bagatellmaßnahmen für gesamte
Wirtschaftseinheiten oder auch zu komplexen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen führen
können. Des Weiteren führt das Mietenmanagement im preisgebundenen Bestand im Rahmen der
Förderverträge Mietanpassungen durch.
Im Fall von Komplexmaßnahmen übernimmt die Mietentwicklung/-steuerung in enger Zusammenarbeit mit der
Zentralen Technik die kaufmännische Steuerung und Koordination.
Gleichzeitig bearbeiten die Mitarbeiter des Mietenmanagements die anfallenden Betriebskosten, rechnen diese
gegenüber den Mietern ab und geben erforderliche Anpassungen von Vorauszahlungen an die Mieter weiter.
Mögliche Einsparungspotenziale sowie prozessuale Verbesserungsansätze werden durch die Mitarbeiter im
Mietenmanagement fortlaufend erarbeitet. Siehe dazu unten „—Zentrales Dienstleistungsmanagement.“
Forderungsmanagement
Das Forderungsmanagement, welches ebenfalls an den zentralen Standorten Berlin und Frankfurt am Main
aufgestellt ist, umfasst sowohl die Mietenbuchhaltung als auch das Mahn- und Klagewesen und die
Wohnberatung. Sämtliche Miet- und Kautionskonten werden laufend überwacht und alle Zahlungseingänge
systematisch verfolgt. Im Falle von offenen Forderungen werden die notwendigen Schritte zur erfolgreichen
Eintreibung von Forderungen im Zuge des Mahn- und Klagewesens eingeleitet. Zusätzlich unterstützen die
Mitarbeiter der Wohnberatung des Fondsmanagement. Die persönliche Kontaktaufnahme und Beratung von
Mietschuldnern soll helfen, Zwangsräumungen zu vermeiden.
Service Center
Das im Jahr 2009 eingerichtete Service Center mit Sitz in Berlin ist die zentrale Verwaltungsstelle für alle
Standorte der Deutsche Wohnen. Die Mitarbeiter des Service Centers nehmen telefonische Meldungen (z. B.
von Mängelanzeigen) entgegen und selektieren diese bereits vor. Ebenso erfolgt die Sichtung/Auswertung der
Eingangspost. Viele Vorgänge können direkt im Service Center bearbeitet werden (Weiterleitung von
Mängelmeldungen an die Systemanbieter, Bearbeitung von Erstbeschwerden, Pflege von Mieterdaten in SAP
etc.). Ziel ist es, weitere Standard-Prozesse zu definieren, deren Bearbeitung von den Mitarbeitern des Service
Centers übernommen werden kann. Alle Themen, deren Bearbeitung einer detaillierten Prüfung vor Ort bedarf,
werden an die zuständigen Mitarbeiter in den Service Points oder an die Mitarbeiter in den zentralen
Fachbereichen weitergeleitet.
Service Points
Die 14 Service Points z. B. an den Standorten Berlin-Britz, Berlin-Hellersdorf, Berlin-Prenzlauer Berg, Berlin-
Wilmersdorf, Frankfurt am Main, Hannover, Magdeburg und Potsdam, sind der Anlaufpunkt für Mieter und
Mietinteressenten. Die Service Points bestehen aus dem kaufmännischen und technischen Quartiers- und
Vermietungsservice sowie Backoffice-Mitarbeitern. Die Mitarbeiter bearbeiten alle speziellen Belange der
Mieter der Deutsche Wohnen direkt vor Ort. Vorhandene technische Probleme in den Beständen können zeitnah
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