Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

Fläche. Der Fokus Geschäftstätigkeit der Deutsche Wohnen liegt darauf, die Vertragsmiete zu erhöhen und gleichzeitig die
Leerstandsquote zu minimieren. Die Deutsche Wohnen will dies durch Mietsteigerungen aufgrund des Mietspiegels, durch
Realisierung der Mietpotenziale im Rahmen der Neuvermietung (Fluktuation), gezielte auf den Mieter umlegbare
Modernisierungsmaßnahmen und durch Leerstandsabbau erreichen. Die Vertragsmiete zum 31. Dezember 2012 beinhaltet auch
Zukäufe mit Nutzen-/Lastenwechsel zum 1. Januar bzw. 1 Februar 2013. Die Vertragsmiete zum 31. Dezember 2011 beinhaltet auch
Zukäufe mit Nutzen-/Lastenwechsel zum 1./2. Januar 2012.
5) Die Leerstandsquote ist das Verhältnis der Erlösschmälerungen zur Sollmiete zum jeweiligen Stichtag. Durch die Bezugnahme auf die
Sollmiete wird gewährleistet, dass die Wohnungsgröße und der tatsächliche Kostenaufwand adäquat in der Leerstandsquote
repräsentiert werden. Eines der strategischen Ziele der Gesellschaft, zusammen mit der kontinuierlichen Erhöhung der Miete, ist der
Leerstandsabbau. Durch den Abbau von Leerständen können die Erlösschmälerungen und das Betriebskostenergebnis positiv
beeinflusst werden. Die Leerstandsquote zum 31. Dezember 2012 beinhaltet auch Zukäufe mit Nutzen-/Lastenwechsel zum 1. Januar
bzw. 1 Februar 2013. Die Leerstandsquote zum 31. Dezember 2011 beinhaltet auch Zukäufe mit Nutzen-/Lastenwechsel zum 1./2.
Januar 2012.
6) Für die Deutsche Wohnen ist der Net Asset Value (Substanzwert – „NAV“) ein wichtiger Indikator des inneren Wertes einer
Immobiliengesellschaft. Nach der von der European Public Real Estate Association („EPRA“) empfohlenen Definition ist er die
Summe der gesamten Vermögenswerte abzüglich der Summe der Verbindlichkeiten und nicht beherrschende Anteile (im
Konzernabschluss der Gesellschaft für das zum 31. Dezember 2010 endende Geschäftsjahr bezeichnet als „Minderheitsanteile“) und
ist um den Saldo aus aktiven und passiven latenten Steuern und den Saldo aus aktiven und passiven derivativen Finanzinstrumenten
bereinigt. Potentielle Investoren sollten beachten, dass der EPRA NAV je Aktie kein Indikator für die zukünftige Aktienkursentwicklung
der Deutsche Wohnen AG ist.
30. Juni 31. Dezember 31. Dezember 31. Dezember
2013
2012
2011 2010
(ungeprüft) (geprüft, soweit nicht anderweitig angegeben)
(in EUR Mio., soweit nicht anderweitig angegeben)
Eigenkapital (vor nicht beherrschenden Anteilen) ...................................... 1.955,6 1.609,3 1.083,1 889,6
Marktwerte derivativer Finanzinstrumente (Saldo aus aktiven und
passiven derivativen Finanzinstrumenten) ................................................ 110,7 152,5 95,0 61,1
Latente Steuern (netto, Saldo aus aktiven und passiven latenten
Steuern) .................................................................................................... 93,6 62,6 33,2 13,3
EPRA NAV (ungeprüft) ........................................................................... 2.159,9 1.824,4 1.211,3 964,0
Anzahl Aktien (in Mio., zum Periodenende) (ungeprüft) ............................ 168,9 146,14 105,37 *) 87,25 *)
EPRA NAV je Aktie in EUR (ungeprüft)................................................ 12,79 12,48 11,50 11,05
*) Inklusive sogenanntes Scrip-Adjustment der Kapitalerhöhungen 2012 und 2011, da der Ausgabepreis der neuen Aktien jeweils zu
einem Abschlag zum theoretischen ex-rights Preis erfolgte. Die Ausgabe der neuen Aktien beinhaltete damit ein Bonuselement,
dem durch das Scrip-Adjustment Rechnung getragen wird.
7) Das Loan-to-Value Ratio („LTV-Ratio“) beschreibt das Verhältnis von Nettofinanzverbindlichkeiten zum Wert der als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zuzüglich der zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte und der zum
Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude. Die Deutsche Wohnen glaubt, dass das LTV-Ratio ein wichtiger Indikator der
Kapitalstruktur ist. Die Gesellschaft benutzt das LTV-Ratio, um den Spielraum zur Optimierung von Kapitalkosten, für mögliche
Akquisitionen und notwendige Finanzierungsmaßnahmen kenntlich zu machen. Die nachfolgende Tabelle zeigt die Berechnung des
LTV-Ratio zum 30. Juni 2013, 31. Dezember 2012, 31. Dezember 2011 und 31. Dezember 2010:
30. Juni
2013
31. Dezember
2012
31. Dezember
2011
31. Dezember
2010
(ungeprüft) (geprüft) (geprüft) (geprüft)
(in EUR Mio., soweit nicht anderweitig angegeben)
Finanzverbindlichkeiten .............................................................................. 3.069,6 2.768,6 1.834,7 1.784,5
–Zahlungsmittel .......................................................................................... (105,5) (90,6) (167,8) (46,0)
Nettofinanzverbindlichkeiten ................................................................... 2.964,1 2.678,0 1.666,9 1.738,5
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien ............................................... 5.178,7 4.614,6 2.928,8 2.821,0
Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte .......................... 27,0 24,4 37,4 34,3
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude ................................... 107,7 39,1 63,5 15,2
Summe Immobilienbestände .................................................................... 5.313,4 4.678,1 3.029,7 2.870,4
Loan-to-Value Ratio (in %)...................................................................... 55,8 57,2 55,0 60,6
8) Aus Sicht der Gesellschaft ist FFO ein wichtiger aus der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung abgeleiteter Indikator für
Immobiliengesellschaften. Die Deutsche Wohnen differenziert zwischen FFO (ohne Verkauf) und FFO (inkl. Verkauf). Die Deutsche
Wohnen berechnet den FFO (ohne Verkauf) ausgehend vom Periodenergebnis und bereinigt dieses um das Ergebnis aus Verkauf,
Abschreibungen, das Ergebnis aus der Fair Value-Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, das Ergebnis aus
aufgegebenen Geschäftsbereichen, das Ergebnis aus der Marktwertanpassung derivativer Finanzinstrumente, nicht
liquiditätswirksame Finanzaufwendungen aus der Aufzinsung von Verbindlichkeiten und Pensionen, Einmaleffekte bzw. Sondereffekte
(einmalige Erträge aus dem Vergleich über Verlustausgleich RREEF und Transaktions- und Integrationskosten BauBeCon),
Vorfälligkeitsentschädigungen sowie latente Steuern und den Steuervorteil aus Kapitalerhöhungskosten. Der FFO (inkl. Verkauf) wird
berechnet, indem das Ergebnis aus Verkauf (im Konzernabschluss der Gesellschaft für das zum 31. Dezember 2010 endende
Geschäftsjahr bezeichnet als „Segmentergebnis aus Verkauf“) zum FFO (ohne Verkauf) addiert wird. Während der FFO (inkl.
Verkauf) von zyklischen Schwankungen auf dem Markt beeinflusst wird, ist der FFO (ohne Verkauf) das vergleichsweise stabilere Maß
der Fähigkeit der Deutsche Wohnen, Kreditzahlungen, Investitionen (z. B. die Akquisition von neuen Immobilien) und
Dividendenzahlung zu tätigen. Die nachfolgende Tabelle zeigt schrittweise, wie der FFO für die zum 30. Juni 2013 und 30. Juni 2012
endenden Sechsmonatszeiträume sowie für die Geschäftsjahre 2012, 2011 und 2010 berechnet wurde:
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