Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

Das Geschäftssegment Wohnungsbewirtschaftung ist Kern und Schwerpunkt ihres Geschäfts. Es umfasst alle
Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung und Verwaltung von Wohnimmobilien, dem
Management der Mietverträge und der Betreuung der Mieter. Strategisches Ziel der Deutsche Wohnen in
diesem Geschäftssegment ist die Verbesserung des operativen Cashflow. Diese Verbesserung soll durch
(i) Mieterhöhungen im Rahmen von Mietspiegelanpassungen, Modernisierungsumlagen und durch Ausnutzung
vorhandener Mietsteigerungspotenziale im Rahmen der Neuvermietung (Fluktuation), (ii) geringe
Leerstandsquoten, (iii) die Sicherstellung einer effizienten Bewirtschaftung der Wohnimmobilien einschließlich
zielgerichteter Investitionen und (iv) die Realisierung von Skaleneffekten durch den Erwerb und die Integration
neuer Portfolios erreicht werden. Die Deutsche Wohnen hat in den letzten Jahren bewiesen, dass sie durch
Schwerpunktsetzung in ihrem Wohnungsportfolio auf die strategischen Kern- und Wachstumsregionen und
durch kontinuierliche Optimierung ihres Wohnungsportfolios organisches Wachstum erzielen und damit ihren
FFO (ohne Verkauf) steigern konnte.
Zum Geschäftssegment Verkauf gehören alle Tätigkeiten des Verkaufs von Wohneinheiten, Gebäuden und
Grundstücken. Der zum Verkauf stehende Wohnungsbestand der Deutsche Wohnen gliedert sich in
(i) Blockverkauf (institutionelle Verkäufe) und (ii) Einzelprivatisierung (auch als Einzelverkauf bzw.
Wohnungsprivatisierung bezeichnet). Im für den Blockverkauf (institutionelle Verkäufe) bestimmten
Wohnungsportfolio werden Wohnungen der sogenannten Non-Core-Regionen erfasst, die nicht der
Geschäftsstrategie der Deutsche Wohnen entsprechen. Einige Wohneinheiten an diesen Standorten sind Teil des
Wohnungsportfolios, weil sie im Rahmen größerer Portfolioakquisitionen erworben wurden. Darunter fallen im
Wesentlichen Wohneinheiten und Gebäude in ländlichen Regionen sowie einzelne Gebäude im Streubesitz. Der
Verkauf erfolgt überwiegend an institutionelle Investoren grundsätzlich mindestens zum Fair Value, wobei in
Einzelfällen zwecks Konzentration auf die Wohnungsportfolios in den strategischen Kern- und
Wachstumsregionen auch unter Fair Value verkauft werden kann. Weiterhin sind vereinzelte Verkäufe aus den
strategischen Wachstums- und Kernregionen unter Ausnutzung der gegenwärtigen Marktlage möglich. Im
Rahmen der Einzelprivatisierung strebt die Deutsche Wohnen an, Wohnungen vorwiegend an Selbstnutzer und
Kapitalanleger zu deutlich über dem Fair Value liegenden Preisen zu veräußern. Alle Verkäufe von
Wohneinheiten zielen insbesondere auf die Optimierung und Konzentration des Portfolios der Deutsche
Wohnen ab und erfolgen auf kontinuierlicher, aber zeitlich gestaffelter Basis.
Im Geschäftssegment Pflege und Betreutes Wohnen bewirtschaftet und vermarktet die Deutsche Wohnen ganz
überwiegend in ihrem Eigentum stehende Pflege- und Wohnimmobilien für Senioren unter der Marke
KATHARINENHOF ® . Im Rahmen einer vollstationären Pflege wird auf die Förderung der Pflegebedürftigen
unter weitgehender Wahrung ihrer Selbstständigkeit abgezielt. Daneben bietet die Deutsche Wohnen im
Rahmen des betreuten Wohnens älteren Menschen neben der Zurverfügungstellung der angemieteten Wohnung
umfangreiche, seniorengerechte Service- und Dienstleistungen an.
Portfolio
Das Wohnungsportfolio der Deutsche Wohnen umfasste zum 30. Juni 2013 insgesamt 89.441 Wohneinheiten
(davon 88.672 als langfristige Vermögenswerte und 769 als kurzfristige Vermögenswerte) mit einer
Gesamtwohnfläche von rund 5,5 Mio. m 2 bezogen auf die gesamte in den Mietverträgen angeführte
Wohnfläche. Die durchschnittliche monatliche Vertragsmiete, bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand der
Deutsche Wohnen, betrug zum 30. Juni 2013 EUR 5,51 je m 2 . Die Leerstandsquote lag, bezogen auf den
gesamten Wohnungsbestand der Deutsche Wohnen, zu diesem Stichtag bei 3,0 %. Neben den Wohnimmobilien
umfasste das Immobilienportfolio der Deutsche Wohnen zum 30. Juni 2013 1.121 Gewerbeeinheiten mit einer
Gesamtfläche von 0,2 Mio. m 2 bezogen auf die gesamte in den Mietverträgen angeführte Gewerbefläche sowie
insgesamt 22.165 Parkplätze. Die Deutsche Wohnen gliedert ihr Wohnimmobilienportfolio in strategische Kernund
Wachstumsregionen sowie Non-Core-Regionen (vormals Verkaufsregionen). Zudem unterscheidet die
Deutsche Wohnen in ihren strategischen Kern- und Wachstumsregionen zwischen Core + - und Core-Regionen.
Das Immobilienportfolio in den Core + - und Core-Regionen enthält sowohl Wohneinheiten, die dem
Geschäftssegment Wohnungsbewirtschaftung als auch Wohneinheiten, die dem Geschäftssegment Verkauf
(Einzelprivatisierungen) zugeordnet sind.
Core + -Regionen sind dynamische Märkte, in denen die Deutsche Wohnen deutliches
Mietsteigerungspotenzial sowie ein positives Marktumfeld für Verkäufe sieht. Gekennzeichnet sind diese
Märkte durch einen Nachfrageüberhang nach Wohnraum. Ursächlich dafür sind die dynamische
Wirtschaftsentwicklung und eine Zunahme von Haushalten, u.a. aufgrund der Zunahme von
Einpersonenhaushalten. Die Core + -Regionen der Deutsche Wohnen sind die Metropolregionen
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