Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

Die Verkaufskosten, die auch Aufwendungen für die Verkaufsvorbereitung und Maklerprovisionen enthalten,
stiegen zwischen 2010 und 2012 an und beliefen sich auf EUR 6,9 Mio. in 2010 (4,0 % der Verkaufserlöse),
EUR 8,3 Mio. in 2011 (5,5 % der Verkaufserlöse) und EUR 11,8 Mio. in 2012 (7,0 % der Verkaufserlöse).
Ergebnis aus der Fair Value-Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden von der Deutsche Wohnen periodisch zu ihrem
Marktwert neu bewertet. Der Marktwert und damit die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien werden von zwei bedeutenden Faktoren beeinflusst. Der erste Faktor ist der operative Cashflow und
der zweite sind die Diskontierungs- und Kapitalisierungssätze. Der operative Cashflow wird hauptsächlich von
den Annahmen über die zukünftige Entwicklung der Vertragsmieten pro Quadratmeter, die Instandhaltungs- und
Verwaltungsaufwendungen sowie die Betriebskosten bestimmt. Die Diskontierungs- und Kapitalisierungssätze
werden von den Marktzinssätzen und Risikoprämien beeinflusst. Bei steigenden Diskontierungs- und
Kapitalisierungssätzen sinkt der Marktwert des zu bewertenden Portfolios und umgekehrt. Selbst kleine
Änderungen der Diskontierungs- und Kapitalisierungssätze können erhebliche Auswirkungen auf den Zeitwert
der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und die Vermögens- und Ertragslage der Deutsche Wohnen
haben. Im Jahr 2010 betrug der Ergebnisbeitrag aus der Fair Value-Anpassung der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien EUR 47,2 Mio. (26,2 % des EBIT), im Jahr 2011 EUR 40,0 Mio. (22,4 % des EBIT)
und im Jahr 2012 EUR 119,2 Mio. (38,1 % des EBIT).
Finanzverbindlichkeiten und Finanzierungskosten
Die Deutsche Wohnen finanziert sich in bedeutendem Ausmaß über Fremdkapital. Daher ist die Deutsche
Wohnen von der Verfügbarkeit von Krediten abhängig. Außerdem wird das Periodenergebnis der Deutsche
Wohnen wesentlich von den Finanzaufwendungen beeinflusst. Dementsprechend ist der Abschluss von
Finanzierungsvereinbarungen zu günstigen Bedingungen, insbesondere mit niedrigen Zinssätzen, von
erheblicher Bedeutung für die Deutsche Wohnen.
Die Nettofinanzverbindlichkeiten der Deutsche Wohnen (kurz- und langfristige Finanzverbindlichkeiten
abzüglich Zahlungsmittel) betrugen zum 31. Dezember 2010 EUR 1.738,5 Mio. Im Jahr 2011 sanken die
Nettofinanzverbindlichkeiten aufgrund der am 1. Dezember 2011 abgeschlossenen
Bezugsrechtskapitalerhöhung, deren Erlöse teilweise zur Reduktion von zukaufsbedingten Schulden verwendet
wurden, um 4,1 % auf EUR 1.666,9 Mio. zum 31. Dezember 2011. Akquisitionsbedingt stiegen die
Nettofinanzverbindlichkeiten der Deutsche Wohnen im Geschäftsjahr 2012 um 60,7 % auf EUR 2.678,0 Mio.
zum 31. Dezember 2012 an. In dem zum 30. Juni 2013 endenden Sechsmonatszeitraum stiegen die
Nettofinanzverbindlichkeiten zukaufsbedingt weiter an und beliefen sich zum 30. Juni 2013 auf EUR 2.964,1
Mio.
Wenngleich die Nettofinanzverbindlichkeiten der Deutsche Wohnen zwischen dem 31. Dezember 2010 und
dem 30. Juni 2013 akquisitionsbedingt anstiegen, ging das Loan-to-Value Ratio von 60,6 % zum
31. Dezember 2010 auf 55,8 % zum 30. Juni 2013 zurück. Der durchschnittliche Zinssatz für die
Finanzverbindlichkeiten der Deutsche Wohnen ging von 4,4 % in 2010 auf 3,5 % zum 30. Juni 2013 (unter
Berücksichtigung der am 5. Juli 2013 refinanzierten Verbindlichkeiten des von Gesellschaften, die der
Blackstone Group L.P. zuzurechnen sind, erworbenen Portfolios) zurück.
Auswirkungen der Zinssatzänderungen
Änderungen des Zinssatzes wirken sich vielfach auf die Geschäftstätigkeit der Deutsche Wohnen aus. Zinssätze
beeinflussen die Diskontierungs- und Kapitalisierungssätze, die wiederum den Zeitwert der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien beeinflussen. Zudem verursachen niedrigere Zinssätze in Deutschland regelmäßig einen
Anstieg der Nachfrage nach Wohneigentum, wodurch höhere Erwerbskosten, aber dafür niedrigere
Zinsaufwendungen entstehen. Andererseits führen steigende Zinssätze zu wirtschaftlich ungünstigeren
Finanzierungsbedingungen und haben üblicherweise negative Auswirkungen auf den Verkauf von Immobilien.
Außerdem wirken sich Änderungen des Zinssatzes auf die Finanzierungskosten der Deutsche Wohnen aus. Sie
bestimmen die Bedingungen, zu denen die Deutsche Wohnen festverzinsliche Finanzierungen erhält, und
beeinflussen die Zinszahlungsverpflichtungen von variabel verzinslichen Finanzierungen. Zur Reduzierung der
Zinssatzschwankungsrisiken hat die Deutsche Wohnen in bedeutendem Umfang Zinssicherungsgeschäfte
abgeschlossen. Zum 30. Juni 2013 waren (unter Berücksichtigung der am 5. Juli 2013 refinanzierten
Verbindlichkeiten des von Gesellschaften, die der Blackstone Group L.P. zuzurechnen sind, erworbenen
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