Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

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ANGABEN ZUR KONZERNBILANZ
Langfristige Vermögenswerte
1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden zum beizulegenden Zeitwert angesetzt. Die
Zeitwerte haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:
31.12.2011 31.12.2010
in TEUR
Periodenbeginn ................................................... 2.820.952 2.835.483
Zukäufe ......................................................... 159.035 83.377
Sonstige Zugänge ................................................. 23.182 13.434
Abgang durch Verkauf ............................................. 77.014 124.206
Anpassung des beizulegenden Zeitwerts ............................... 40.049 47.178
Umbuchung ...................................................... 37.388 34.314
Periodenende ..................................................... 2.928.816 2.820.952
Die Umbuchung umfasst die in die zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte
umgegliederten Immobilien des laufenden Geschäftsjahres.
Für die Bewertung zum 31. Dezember 2011 und zum 31. Dezember 2010 wurden folgende Grundsätze
angewandt:
Auf Basis der Cluster:
• Ableitung von jährlichen Mietsteigerungsraten,
• Ableitung von Zielleerständen in einem Zeitraum von 1,0 bis 4,5 Jahren,
• Ableitung von Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätzen.
Auf Basis der Immobilien:
• Festlegung der Marktmiete zum Stichtag,
• Entwicklung der Miete pro m 2 Mietfläche aus der Fortschreibung der Marktmiete und der Ist-Miete,
• Entwicklung der Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige
Betriebskosten, Erbbauzinsen (soweit einschlägig)),
• Ermittlung des Cashflow aus jährlichen Ein- und Auszahlungen sowie des Terminal Value am Ende des
Jahres 10, basierend auf dem stabilisierten erwarteten Cashflow des Jahres 11 oder einem zu
erwartenden Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten,
• Ermittlung eines verwaltungseinheitsbezogenen Fair Value zum Stichtag.
Die Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze wurden auf der Basis eines risikofreien Zinses
(10-jähriger Durchschnitt der Umlaufrendite von Bundesanleihen: 3,32 % (Vorjahr: 2,95 %)) sowie der
immobilienspezifischen Risikoeinschätzungen abgeleitet. Dabei wurden Diskontierungszinssätze zwischen
6,10 % und 8,35 % genutzt. Der gewichtete Durchschnitt der Diskontierungssätze beträgt 6,7 %. Die
Kapitalisierungszinssätze liegen in einer Spanne von 4,75 % bis 7,50 %.
Im Ergebnis ergeben sich ein durchschnittlicher Wert von EUR 946 pro m 2 (Vorjahr: EUR 926 pro m 2 )
und ein Multiplikator bezogen auf die Sollmiete zum 31. Dezember 2011 von 13,7 (Vorjahr: 13,7) bzw.
ein Multiplikator von 14,2 (Vorjahr: 14,4) auf Basis der Ist-Miete. Das Portfolio ohne
Marktwertanpassung hätte einen durchschnittlichen Wert von EUR 933 pro m 2 (Vorjahr: EUR 910
pro m 2 ) aufgewiesen. Der Anstieg der Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ist auf
eine Verbesserung der immobilienwirtschaftlichen Parameter (Miethöhe, Leerstandsquote,
Diskontierungszins) zurückzuführen.
Bei einer Verschiebung der Kapital- und Diskontierungssätze um 0,1 % ergibt sich eine Wertanpassung
von EUR 50 Mio. (Vorjahr: EUR 47 Mio.).
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind mit Sicherheiten für die Darlehen belastet. Darüber
hinaus gibt es in Einzelfällen Regelungen, dass sich der Zustand der Immobilien nicht verschlechtern
darf. Bei Zukäufen in 2011 wurde mit den Kreditgebern vereinbart, Sanierungsmaßnahmen im
Gesamtumfang von EUR 4,6 Mio. durchzuführen.
F-73