Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

Deutsche Wohnen AG Kurzgutachten • CBRE
Die oben genannten mietpreisgebundenen Wohneinheiten unterliegen einer Kostenmiete. Auf Grundlage
unserer Erfahrung haben wir mit einem Mietzuwachs von 0,5% kalkuliert.
Zum Bewertungsstichtag sind 8.468.920 EUR an direkten öffentlichen Zuschüssen an die Gesellschaft zu
zahlen.
4.4.11 Struktureller- und Fluktuationsleerstand
Zum Bewertungsstichtag hat das vorliegende Wohnimmobilien-Portfolio eine durchschnittliche
Leerstandsrate von 3,7% (flächengewichtet), das Seniorenimmobilien-Portfolio hat eine durchschnittliche
Leerstandsrate von 0,4%. In unserer Bewertung gehen wir davon aus, dass sich die durchschnittliche
Leerstandsrate im Wohnimmobilien-Portfolio auf einen strukturellen Leerstand von 1,3%, auf
Einzelobjektebene mit einer Spanne von 0% bis 50% (in Ausnahmefällen bis 100%), verringern kann.
Zusätzlich zum strukturellen Leerstand haben wir im Wohnimmobilien-Portfolio einen
Fluktuationsleerstand zwischen 0 und 6 Monaten berechnet. Dies entspricht 0 bis 5%, mit einem
Durchschnitt von 1,6%.
4.4.12 Transaktionskosten
Der Nettokapitalwert wird ermittelt, indem man die Kosten des Käufers vom errechneten
Bruttokapitalwert abzieht. Er entspricht deswegen dem Nettoerlös, den der Verkäufer bei einem
theoretischen Verkauf erzielen würde, jedoch vor Abzug von personelle Kosten oder Steuern, für die der
Verkäufer aufgrund des Verkaufs aufzukommen hätte. Der in Abzug zu bringende Betrag hängt dabei
von dem Investitionsvolumen der betreffenden Liegenschaften ab.
Im Hinblick auf die Transaktionskosten haben wir folgende Ansätze gewählt:
Notar- und Rechtsanwaltskosten: Im Ankaufsfall in der DCF Kalkulation gehen wir für jedes einzelne
Objekt von 0,3% bis 0,75% Notar- und Anwaltskosten aus, abhängig vom Volumen des einzelnen
Bewertungsobjektes.
Maklercourtage: Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist es üblich, dass der Erwerber für alle oder
zumindest für einen Anteil der Maklergebühren aufkommt. Wir haben dafür im Ankaufsfall im
DCF-Modell für jedes einzelne Objekt 1% bis 3% angesetzt.
Grunderwerbsteuer: Nach deutschem Steuerrecht muss beim Kauf einer Immobilie vom Erwerber eine
Grunderwerbsteuer entrichtet werden. Die Höhe des Steuersatzes ist dabei je nach Bundesland
unterschiedlich und gilt seit 1. Januar 2013 wie folgt:
Bundesland
Grunderwerbsteuersatz
Baden-Württemberg .................................................. 5,00%
Bayern ............................................................. 3,50%
Berlin .............................................................. 5,00%
Brandenburg ........................................................ 5,00%
Bremen ............................................................. 4,50%
Hamburg ........................................................... 4,50%
Hessen ............................................................. 5,00%
Mecklenburg-Vorpommern ............................................ 5,00%
Niedersachsen ....................................................... 4,50%
Nordrhein-Westfalen ................................................. 5,00%
Rheinland-Pfalz ...................................................... 5,00%
Saarland ............................................................ 5,50%
Sachsen ............................................................ 3,50%
Sachsen-Anhalt ...................................................... 5,00%
Schleswig-Holstein ................................................... 5,00%
Thüringen .......................................................... 5,00%
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