Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

Marktumfelds, versucht die Gesellschaft Kostenanstiege durch Mietzins- bzw. Nebenkostenerhöhungen
auszugleichen.
Demografische Faktoren, wie Änderungen des Pro-Kopf-Wohnraums, die durchschnittliche Haushaltsgröße, der
Eigenheimanteil und die Migrationsmuster wirken sich auf den Marktwert und die Mietrendite des gesamten
Wohnungsportfolios des Deutsche Wohnen-Konzerns aus. So wird erwartet, dass die Zahl der Haushalte in
Deutschland voraussichtlich von 2009 bis 2030 um 2,0 % zunehmen wird (Quelle: Statistisches Bundesamt,
Bevölkerung und Erwerbstätigkeit 2011). Erwartungsgemäß steigt seit 2010 die Anzahl der Haushalte besonders
in den Städten und bevölkerungsreichen Regionen an. Auch der Wohnflächenbedarf pro Kopf wird
voraussichtlich, ausgehend vom Niveau des Jahres 2010, bis 2025 um 6 % von 38 m 2 auf 41 m 2 ansteigen,
bedingt durch wachsende Ansprüche an die Wohnungsgrößen und die alternde Bevölkerung (Quelle: BBSR-
Wohnungsmarktprognose 2025).
Portfoliogröße, Leerstandsquote, Mieterwechsel und Mieteinschränkungen beeinflussen Einkünfte aus
Vermietungen
Die Höhe der Vertragsmieten stellt einen wesentlich Faktor für die Entwicklung der Einnahmen aus der
Wohnungsbewirtschaftung dar. Die Vertragsmieten hängen hauptsächlich von dem relevanten Mietzins pro m 2
und der tatsächlich vermieteten Fläche ab. Diese beiden Faktoren werden von der Lage und dem Zustand der
Immobilien beeinflusst. Im Prinzip unterliegen die Vertragsmieten keinen wesentlichen saisonalen oder
zyklischen Schwankungen. Bedeutende Änderungen ergeben sich in erster Linie aus Zukäufen und Verkäufen,
die die Größe und Zusammensetzung des Gesamtportfolios der Deutsche Wohnen bestimmen und sich auf die
durchschnittlichen Vertragsmieten pro m 2 auswirken können. Insgesamt stieg die Anzahl der Wohneinheiten im
Gesamtportfolio von 47.688 Wohneinheiten zum 31. Dezember 2010 auf 50.626 Wohneinheiten zum
31. Dezember 2011 an. Insbesondere durch den Zukauf der BauBeCon-Gruppe im Geschäftsjahr 2012 stieg die
Zahl der Wohneinheiten signifikant weiter auf 82.738 Wohneinheiten zum 31. Dezember 2012. Zum 30. Juni
2013 war das Wohnungsportfolio mit 89.441 Wohneinheiten aufgrund weiterer Zukäufe, insbesondere eines
rund 6.900 Wohneinheiten umfassenden Immobilienportfolio im Großraum Berlin von Gesellschaften, die der
Blackstone Group L.P. zuzurechnen sind, erneut gestiegen.
Auch leerstehende Wohneinheiten haben eine erhebliche Auswirkung auf die Einkünfte der Deutsche Wohnen,
da sie die Mieteinkünfte und die Nebenkosten negativ beeinflussen. Die Leerstandsquote belief sich im
Wohnungsportfolio zum 31. Dezember 2010 auf 3,3 % und sank bis zum 31. Dezember 2011 auf 2,4 %. Zum
31. Dezember 2012 lag die Leerstandsquote mit 2,5 % ankaufsbedingt wieder etwas höher und stieg bis zum 30.
Juni 2013 weiter auf 3,0 % an. Im Vermietungsbestand in den strategischen Kern- und Wachstumsregionen lag
die Leerstandsquote bei 2,1 % zum 31. Dezember 2010, bei 1,7 % zum 31. Dezember 2011 und bei 1,8 % zum
31. Dezember 2012. Im ersten Halbjahr 2013 stieg die Leerstandsquote im Vermietungsbestand in den
strategischen Kern- und Wachstumsregionen auf 2,3 % zum 30. Juni 2013, überwiegend getrieben von einem
Anstieg der Leerstände im Core-Portfolio, insbesondere in der Region Hannover/Braunschweig/Magdeburg im
Rahmen des Übergangs der BauBeCon Wohnungsbestände vom früheren Property-Manager Prelios. Im
Allgemeinen unterscheidet sich die Leerstandsquote regional. Beispielsweise lag die Leerstandsquote im
Vermietungsbestand im Großraum Berlin zum 30. Juni 2013 bei 1,5 %, während die Leerstandsquote im
Vermietungsbestand in Hannover/Braunschweig/Magdeburg zum 30. Juni 2013 bei 5,4 % lag. Trotz des in der
jüngsten Vergangenheit beobachteten geringen, ankaufsbedingten Anstiegs der Leerstandsquoten ist die
Deutsche Wohnen der Ansicht, dass ihre Leerstandsquote auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau liegt:
Das Potential, diese Quote weiter zu verringern und solcherart die Einkünfte zu steigern, ist vor diesem
Hintergrund als begrenzt anzusehen.
Des Weiteren werden die Einkünfte der Deutsche Wohnen auch von der Fähigkeit, Mieterhöhungen im Segment
Wohnungsbewirtschaftung durchzusetzen, beeinflusst. Mieterwechsel unterstützen die Mietzinsanhebungen, da
die Mieten für neu vermietete Wohneinheiten üblicherweise über der Durchschnittsmiete der Deutsche Wohnen
liegen. Zum 30. Juni 2013 belief sich die monatliche Vertragsmiete für den Vermietungsbestand in den Core +
Regionen (ohne Berücksichtigung des Wohnungsportfolios der BauBeCon-Gruppe und der Zukäufe mit Nutzenund
Lastenwechsel zum 1. Januar 2013 und 1. Februar 2013) auf EUR 5,97 pro m 2 , während die vertraglich
geschuldete Miete aus neu abgeschlossenen Mietverträgen im preisfreien Bestand (ohne Berücksichtigung des
Wohnungsportfolios der BauBeCon-Gruppe und der Zukäufe mit Nutzen- und Lastenwechsel zum 1. Januar
2013 und 1. Februar 2013), die in 2013 wirksam wurden oder werden, zum 30. Juni 2013 EUR 7,57 pro m 2
betrug. Vermehrte Mieterwechsel beschleunigen die Verringerung der Unterschiede zwischen bestehenden
Vertragsmieten und Neuvermietungsmieten. Mietbeschränkungen, die aufgrund von Programmen für den
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