Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

Abs. 1 und 3 WpÜGAngebV. Diese Berechnungsmethode des VWAP führte
verglichen mit dem von der BaFin mitgeteilten Drei-Monats-
Durchschnittskurs bezüglich der GSW-Aktien zu einem identischen Wert
(EUR 30,01) und bezüglich der Deutsche Wohnen-Aktie zu einem lediglich
um EUR 0,02 niedrigeren Wert (EUR 13,58 statt EUR 13,60).
Die Bewertung der GSW und der Deutsche Wohnen erfolgte zunächst ohne Berücksichtigung
der mit der Transaktion verbundenen Verbundvorteile.
Die Bieterin hat in ihren Überlegungen erwogen, das Ertragswertverfahren, eine
Bewertung anhand von Liquidationswerten, Kursziele aus Analystenstudien oder die
FFO-Rendite (Funds from Operations) als alternative Bewertungsmethoden heranzuziehen.
Sie hat diese Bewertungsmethoden aber im vorliegenden Fall als ungeeignet
oder weniger geeignet angesehen und deren Anwendung deshalb verworfen.
9.3.3 Bewertung der Deutsche Wohnen
Für die Deutsche Wohnen ergibt sich auf Grundlage der soeben erläuterten Bewertungsparameter
folgende Bewertung:
EPRA NAV. Auf Grundlage des EPRA NAV zum 30. Juni 2013 beträgt der
Wert der Deutsche Wohnen EUR 2.160 Mio.
Die der Berechnung des EPRA NAV zugrundeliegende Bewertung der als
Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (diese repräsentieren rund 97 %
des gesamten Immobilienbestands der Deutsche Wohnen und rund 92 % der
Aktiva) erfolgt beim erstmaligen Ansatz mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten
einschließlich Nebenkosten. Nach erstmaligem Ansatz werden
die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien mit ihrem Fair Value erfasst.
Die Bestimmung des Fair Value der einzelnen Liegenschaften wurde mittels
der Discounted Cash Flow (DCF) Methode durchgeführt und durch CBRE
nach Maßgabe der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) entsprechend
dem Red Book und entsprechend internationaler Bewertungsstandards
(IVS) unabhängig auf Basis eines DCF Modells bewertet. Gemäß CBRE
wurden die zukünftigen Einkommens- und Ausgabenströme im Zusammenhang
mit der untersuchten Liegenschaft auf einen 10-Jahres-
Detailbetrachtungszeitraum prognostiziert, wobei das Szenario einer Vermietung
unterstellt wird, ohne dass potentielle Privatisierungen einzelner Wohnungen
berücksichtigt werden. Für die Diskontierung der Zahlungsströme im
Zuge der Bewertung wurden Diskontierungssätze von ca. 6,1 % für das
Wohnimmobilien-Portfolio und 7,1 % für das Seniorenimmobilien-Portfolio
(gewichteter Durchschnitt) und Kapitalisierungssätze von ca. 5,1 % für das
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