Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. In der
Regel darf die Miete allerdings innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % steigen (Kappungsgrenze).
Durch das Mietrechtsänderungsgesetz, welches im Wesentlichen am 1. Mai 2013 in Kraft getreten ist, können
die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze
für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 % (gesetzlicher Regelfall) auf 15 % absenken.
Von dieser Möglichkeit wird z. B. in Bayern für das Stadtgebiet München und in Berlin (durch die
Kappungsgrenzen-Verordnung vom 7. Mai 2013) bereits Gebrauch gemacht. Es bestehen politische
Bestrebungen aller größeren Parteien, auch in Bezug auf Neuvermietungen zukünftig eine Begrenzung der
Miethöhe durch eine Verknüpfung mit den regionalen Mietspiegeln (maximale Überschreitung um 10 %)
einzuführen. In Berlin strebt der Senat auf Basis seiner im Mai 2013 erlassenen Verordnung bei
Wiedervermietungen eine Überprüfung der Miethöhe durch die Bezirksämter an. Als Grundlage für diese
Überprüfung soll das Wirtschaftsstrafgesetzbuch dienen, wonach eine Überschreitung der ortüblichen Miete
(Mietspiegelmiete) um mehr als 20 % als Ordnungswidrigkeit gesehen und mit Geldbußen geahndet werden
kann. Ferner sind bei Überschreitungen die Mieten zu senken und dem Mieter ggf. zu viel gezahlte Beträge
zurückzuerstatten.
Wenn frei finanzierter Wohnraum modernisiert wird und sich dadurch der praktische Wert des Wohnraums für
den Mieter dauerhaft erhöht oder nachhaltig Energie oder Wasser in Bezug auf die Wohnung eingespart wird,
kann der Vermieter zusätzlich nach Maßgabe der gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen die jährliche
Miete um 11 % der für die Modernisierung der Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Nach der
Mieterhöhung steht dem Mieter möglicherweise ein Sonderkündigungsrecht zu.
Gesetzliche Beschränkungen bei der Veräußerung von Wohnraum
Im Falle der Veräußerung von vermietetem Wohnraum, der in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder
zur Umwandlung vorgesehen ist, an Dritte, sieht das deutsche Recht ein Vorkaufsrecht des Mieters vor, d. h. der
Mieter hat das Recht, die Wohnung zu gleichen Bedingungen wie der Käufer zu erwerben. Ein Vorkaufsrecht
besteht jedoch dann nicht, wenn zum Zeitpunkt der Vermietung bereits Wohnungseigentum bestand.
Instandhaltungspflichten des Eigentümers
Nach deutschem Recht ist der Eigentümer zur Instandhaltung der Immobilie verpflichtet. Die
Instandhaltungspflicht erstreckt sich auf das Bauwerk, die Fassade, das Dach des Gebäudes sowie auch den
Innenbereich der Wohnung.
Allerdings kann der Eigentümer die malermäßige Instandhaltungspflicht für den Innenraum der Wohnung, die
sogenannten Schönheitsreparaturen, auf den Mieter übertragen. Überträgt der Vermieter dem Mieter diese
Pflicht im Rahmen eines standardisierten Vertrags, müssen die Bedingungen den strengen Anforderungen für
allgemeine Geschäftsbedingungen genügen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs sind Standardklauseln in
Mietverträgen beispielsweise ungültig, wenn sie den Mieter verpflichten, Schönheitsreparaturen innerhalb einer
bestimmten Frist auszuführen oder ungeachtet des Zustands der Wohnung nach Ablauf des Mietvertrags eine
Endrenovierung auszuführen. Aufgrund der Ungültigkeit solcher Klauseln ist der Vermieter für
Schönheitsreparaturen verantwortlich und hat sämtliche damit verbundenen Kosten zu tragen. Führt der Mieter
die Schönheitsreparaturen aus, ohne dazu verpflichtet zu sein, muss der Vermieter ihm unter Umständen die
angefallenen Kosten erstatten.
Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises
Seit dem 1. Januar 2009 ist potenziellen Käufern bzw. Mietern beim Verkauf oder bei der Neuvermietung von
Wohnungen auf Nachfrage ein Energieausweis, der die Energieeffizienz der Immobilie ausweist, vorzulegen.
Ein Energieausweis ist zu erstellen, wenn im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen eine ingenieurmäßige
Berechnung des Energiebedarfs des gesamten Gebäudes erfolgt, die eine kostengünstige Ausstellung des
Ausweises ermöglicht. Der Energieausweis ist in der Regel zehn Jahre gültig. Die Energieeinsparverordnung
vom 29. April 2009 trifft zudem verschiedene Regelungen im Hinblick auf Umbaumaßnahmen für
Energieeinsparungen. Die Nichteinhaltung dieser Vorschriften kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.
Am 15. Oktober 2012 wurde ein Gesetzesentwurf zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes in der Fassung
vom 1. September 2005 (zuletzt geändert am 28. März 2009) sowie zur Umsetzung der EU-Richtlinie
2010/31/EU vom 19. Mai 2010 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden veröffentlicht. Dieser sieht
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