Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

Immobilien AG acht bis dahin selbstständige städtische Wohnungsbau- und Siedlungsgesellschaften
zusammengeschlossen worden. Nachdem die GSW Immobilien AG insbesondere zwischen 1969 und 1973
zahlreiche Großsiedlungen mit mehreren Tausend Wohnungen errichtet hatte, vergrößerte sich 1992/1993 ihr
Portfolio noch einmal erheblich, als sie die im Osten der Stadt Berlin gelegenen und zwischenzeitlich
enteigneten Wohnungen weitgehend zurückerhielt. 2004 verkaufte die Stadt Berlin, die bis dahin
Mehrheitseigentümerin der GSW Immobilien AG war, diese an Finanzinvestoren, die die GSW Immobilien AG
im Jahr 2010 zunächst im Wege einer formwechselnden Umwandlung in eine Aktiengesellschaft umwandelten
und im Folgejahr an der Wertpapierbörse in Frankfurt einführten.
Wirtschaftliche und strategische Gründe für das Übernahmeangebot
Die Geschäftsstrategie des Deutsche Wohnen-Konzerns besteht darin, seine Stellung als führendes deutsches
Wohnimmobilienunternehmen durch eine Kombination aus strategischen Zukäufen, Effizienzsteigerungen im
geschäftlichen Bereich und organischem Wachstum auszubauen. Die Zukäufe konzentrieren sich dabei auf
attraktive deutsche Metropolregion, wobei mehr als die Hälfte des Portfolios im Großraum Berlin gelegen ist.
Der beabsichtigte Erwerb des GSW-Konzerns durch die Deutsche Wohnen AG würde im Einklang mit dieser
Strategie den bisher bedeutendsten Erwerb der Firmengeschichte darstellen.
Der wirtschaftliche und strategische Hintergrund des Erwerbs der GSW durch die Deutsche Wohnen AG besteht
in der Erzielung der nachfolgend beschriebenen Wettbewerbsvorteile und Synergieeffekte, welche den
Aktionären des unter der Firma Deutsche Wohnen AG zusammengeführten Unternehmens zugutekommen
sollen.
Konzentration auf Wachstumsmarkt
Durch den Erwerb kann die Deutsche Wohnen AG ihren Anteil an Wohneinheiten im Großraum Berlin am
Gesamtimmobilienportfolio von derzeit 54 % auf 72 % erhöhen und damit die Core + Region ausbauen und
stärken.
Der Berliner Wohnungsmarkt besaß in der Vergangenheit im bundesweiten Vergleich eine starke
Wohnflächennachfrage. Der Grund hierfür besteht darin, dass die Bevölkerungszahl Berlins und die Anzahl der
Haushalte in den letzten Jahren kontinuierlich zugenommen haben, die Neubautätigkeit im Vergleich zur
Nachfrage jedoch relativ gering war. Auch hat sich das wirtschaftliche Umfeld in Berlin in den letzten Jahren
stark verbessert. Seit 2005 ist die Wirtschaft fast ausnahmslos gewachsen und die Arbeitslosenquote gesunken.
Zwar bleibt die durchschnittliche Kaufkraft der Berliner trotz dessen hinter derjenigen in anderen deutschen
Großstädten (München, Frankfurt, Hamburg und Köln) zurück, jedoch ist die Anzahl der Beschäftigten in Berlin
seit 2005 ununterbrochen gestiegen. Daraus folgt ein signifikantes Potential für weiteres Mietwachstum.
Synergiepotential
Mit dem Zusammenschluss beider Unternehmen sollen vereinheitlichte Strukturen und Prozesse etabliert
werden. Die Deutsche Wohnen AG geht davon aus, dass sich dadurch Kosteneinsparungen in der Verwaltung
und dem Einkauf mit einem positiven Effekt auf den nachhaltigen FFO (ohne Verkauf) der zusammengeführten
Unternehmensgruppe in Höhe von ca. EUR 25 Mio. nach Steuern pro Jahr ergeben werden. Die Deutsche
Wohnen AG erwartet, dass diese Synergien in voller Höhe ab ca. 24 Monaten nach Vollzug der Transaktion
realisiert werden können.
Das Synergiepotential beruht im Wesentlichen auf folgenden Effekten:
Verwaltung: Die Personal- und Sachkostenquote lag bei der Deutsche Wohnen AG im Geschäftsjahr 2012
bei ca. 17 % gemessen an der Vertragsmiete. Aufgrund von Skalierungseffekten werden die in den
Geschäftsjahren 2012 und 2013 getätigten Zukäufe lediglich eine Kostenquote von 5-6 % aufweisen,
obgleich Teile der Zukäufe auch neue Regionen betrafen. Für 2013 geht die Deutsche Wohnen AG daher
davon aus, die Personal- und Sachkostenquote der Deutsche Wohnen weiter auf ca. 13 % der Vertragsmiete
reduzieren zu können. Bei einem Zusammenschluss beider Unternehmen, insbesondere vor dem
Hintergrund der starken Fokussierung des Wohnimmobilienportfolios auf Berlin, erwartet die Deutsche
Wohnen AG, durch eine vereinheitlichte Unternehmensstruktur erhebliche Kostenreduktionen realisieren zu
können. Perspektivisch wird eine verbesserte Personal- und Sachkostenquote des gemeinsamen
Unternehmens höchstens auf dem derzeitigen Niveau der Deutsche Wohnen angestrebt.
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