Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

europäischen Ländern ist die Wohneigentumsquote in Deutschland relativ niedrig. Dies ist in erster Linie auf die
niedrigen Mieten zurückzuführen, die einen Anreiz bieten, eine Wohnung zu mieten statt zu kaufen. In Reaktion
auf die Knappheit nach dem Zweiten Weltkrieg und die hohe Nachfrage im Wirtschaftsaufschwung der 1950er
und 1960er Jahre in Deutschland bauten die deutsche Regierung und deutsche Unternehmen einen hohen Anteil
subventionierter bzw. preisgünstiger Mietwohnungen.
Die Qualität des Wohneigentums in Deutschland ist vielfältig. 2011 befand sich etwa die Hälfte der 36,68 Mio.
Wohneinheiten (20,95 Mio.) in 3 Mio. Gebäuden mit drei oder mehr Wohneinheiten. Die Mehrheit der
Deutschen wohnt somit in Mehrfamilienhäusern. Deutsche Wohnungen haben im Durchschnitt 43,0 m²
Wohnfläche pro Kopf (Datenbank des Statistischen Bundesamtes, www.destatis.de, Thema: Wohngebäude und
Wohnungsbestand).
Preistrends bei Verkaufsobjekten
Die Wohnimmobilienpreise sind in Deutschland im Vergleich zu anderen europäischen Ländern seit Anfang der
1990er Jahre relativ stabil geblieben und haben keine größeren zyklischen Schwankungen erfahren. Seit 2003
sind die Wohnungspreise in Deutschland stetig gestiegen: Im vierten Quartal 2012 lagen sie 13,6 % über dem
Niveau des ersten Quartals 2003 (Quelle: Verband Deutscher Pfandbriefbanken, Wohnimmobilienpreisindex).
Die Zinssätze für mittel- und langfristige Hypothekendarlehen, die im Vergleich zur Vergangenheit weiter
niedrig sind, haben die Wohnimmobilienverkäufe in Deutschland nicht im selben Maß beeinflusst wie auf
anderen europäischen Immobilienmärkten. Im Februar 2013 beliefen sich die effektiven Zinssätze p.a. für
private Immobiliendarlehen mit einer Laufzeit von über fünf Jahren auf 4,21 % (von 4,47 % im Februar 2012)
(Quelle: Deutsche Bundesbank, Monatsbericht, April 2013).
Entwicklung der Wohnungsmieten
Die Ist-Miete ist die Miete pro Quadratmeter ohne Betriebs- und Nebenkosten, die vom Mieter getragen wird
(wie etwa die Kosten für Heizung und Warmwasser). Die durchschnittliche Ist-Miete beinhaltet sämtliche
gezahlten Mieten (einschließlich der Mieten für Wohnungen, die bereits seit vielen Jahren vermietet sind). Die
durchschnittliche Ist-Miete in Deutschland stieg zwischen 2000 und 2011 um 13,7 % (Quelle: Statistisches
Bundesamt, Statistisches Jahrbuch 2012). Im selben Zeitraum stieg der deutsche Verbraucherpreisindex um 19,4
% von 92,7 Punkten im Jahr 2000 auf 110,7 Punkte im Jahr 2011 (Quelle: Statistisches Bundesamt, Statistisches
Jahrbuch 2012). Die verfügbare Wohnfläche hat zwischen 2000 und 2011 um 8,3 % von 3.245 Mio. m² auf
3.516 Mio. m² zugenommen (Quelle: Statistisches Bundesamt, Statistisches Jahrbuch 2012).
Jüngste Privatisierungen in Deutschland
Im Hinblick auf den Ankauf weiterer Wohnimmobilienportfolios ist der deutsche Markt, neben dem im
europäischen Vergleich niedrigen Preisniveau, insbesondere aufgrund des vielfältigen Angebots an
großvolumigen Wohnimmobilienportfolios für Investoren wie die Deutsche Wohnen interessant. Die
Gesellschaft kann derzeit jedoch nicht absehen, ob sich dieser Trend im Sekundärmarkt durch den Verkauf
großvolumiger Wohnimmobilienportfolios fortsetzt.
In der Vergangenheit wurden aufgrund der finanziellen Engpässe der öffentlichen Hand und der
Verkaufsaktivitäten deutscher Großkonzerne bereits große Wohnimmobilienbestände veräußert (Verkauf der
Gemeinnützige Aktiengesellschaft für Angestellten-Heimstätten (GAGFAH) mit rund 82.000 Wohneinheiten
durch die Bundesversicherungsanstalt für Angestellte (BfA) (2004); Verkauf der GSW mit rund 66.000
Wohneinheiten durch das Land Berlin (2004); Verkauf von rund 48.000 Wohneinheiten durch die
ThyssenKrupp AG (2004); Verkauf der NILEG Immobilien Holding GmbH mit rund 30.000 Wohnungen durch
die NORD/LB (2005); Verkauf der Viterra AG mit rund 115.000 Wohneinheiten durch die E.ON AG (2005);
Verkauf der BauBeCon Immobilien GmbH mit rund 20.000 Wohneinheiten durch die Beteiligungsgesellschaft
der Gewerkschaften (2005); Verkauf der WOBA DRESDEN GmbH mit rund 48.000 Wohnungen durch die
Stadt Dresden (2006); Verkauf der TLG mit rund 12.000 Wohneinheiten an die TAG Immobilien AG (2012)).
Das Jahr 2011 führte aufgrund des weiterhin unsicheren Ausgangs der Staatsschuldenkrise in Europa zu einem
weiteren Anstieg des Transaktionsvolumens in Wohnportfolios auf insgesamt EUR 6,1 Mrd. wobei vor allem in
Metropolregionen investiert wurde. Dieser Trend setzte sich auch im Jahr 2012 fort, welches mit einem
Transaktionsvolumen von EUR 11,25 Mrd. den Vorjahreswert um mehr als 84 % übertraf und das beste
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