Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

Deutsche Wohnen AG Kurzgutachten • CBRE
4.3.10 Versicherung
Für die Zwecke der Fair Value-Ermittlung, gehen wir davon aus, dass die betreffenden Grundstücke
durch gültige Versicherungen gedeckt sind, die sowohl hinsichtlich des Versicherungsbetrags als auch
hinsichtlich der versicherten Risiken angemessen sind, bzw. dies kurzfristig nachgeholt wird.
4.3.11 Gesetzliche Bestimmungen / Genehmigungen zur Existenz und Nutzung der zu
bewertenden Liegenschaften
Untersuchungen der einzelnen zu bewertenden Liegenschaften hinsichtlich der Einhaltung von
gesetzlichen Bestimmungen, wie etwa dem Bauordnungs- und dem Bauplanungsrecht,
Baugenehmigungen, Abnahmeerklärungen, Beschränkungen, Feuerschutz-, Gesundheits- oder
Sicherheitsbestimmungen oder sonstige bestehende privatrechtliche Vereinbarungen in Verbindung mit
der Existenz und der Nutzung der bewerteten Grundstücke inklusive der Gebäude wurden von uns nicht
durchgeführt.
Wir haben in der Durchführung unserer Fair Value-Ermittlung angenommen, dass alle notwendigen
Genehmigungen und Bewilligungen für die Nutzung der zu bewertenden Liegenschaften und für die
arbeitstechnischen Abläufe in den zu bewertenden Liegenschaften eingeholt worden sind und weiterhin
ihre Gültigkeit ohne irgendwelche Einschränkungen besitzen.
4.3.12 Infrastruktur und Erschließung
Wir haben keine Nachforschungen für die Planung unternommen sondern uns, wo angebracht, auf die
uns zur Verfügung gestellten Informationen verlassen. Zu Bewertungszwecken nehmen wir an, dass keine
entgegenstehenden städtebaulichen Maßnahmen oder Autobahnen geplant sind, oder andere Vorhaben
und Vorschläge bestehen, die einen nachteiligen Einfluss auf unsere Bewertungen haben könnten.
Wir haben angenommen, dass alle bewerteten Liegenschaften im Sinne des § 123 Baugesetzbuch voll
erschlossen sind, d. h. dass ein Anschluss an das Straßen-, Strom-, Gas- und/oder Fernwärme, Trink- und
Abwassernetz (Kanalisation) vorhanden sind.
4.3.13 Annahmen über die Zukunft
Um den Fair Value der betreffenden Liegenschaften zu ermitteln, haben wir angenommen, dass die
vorhandene oder eine vergleichbare Nutzung in Zukunft sowohl hinsichtlich der Art als auch hinsichtlich
des Umfangs bestehen bleibt.
4.4 Bewertungsannahmen
Die Beurteilung des Fair Value beruht auf Zahlungsströmen, die übliche Markterwartungen
widerspiegeln und dabei frühere Zahlen in Bezug auf die betreffenden Liegenschaften oder vergleichbare
Investments berücksichtigen. Die Bewertungs-Parameter wurden von der CBRE nach bestem Wissen und
Gewissen auf Grundlage der von der Gesellschaft übermittelten Informationen festgelegt.
4.4.1 Nicht umlegbare Verwaltungskosten
Nach deutscher Gesetzgebung sind Verwaltungskosten auf den Wohnungsmieter nicht umlegbar. Vor
dem Hintergrund unserer Bewertungserfahrungen der letzten Jahre sowie auf Basis diverser publizierter
Kostenansätze, u. a. in der II. Berechnungsverordnung, setzen wir Kostenpauschalen an, die die Anzahl
der Wohneinheiten bei den Verwaltungskosten berücksichtigt (je weniger Wohneinheiten pro Gebäude /
Bewertungseinheit desto höhere Kosten pro Wohneinheit). Basierend auf unserer Erfahrung typischer,
sich im Markt widerspiegelnder Verwaltungskostenansätze für Wohngebäude, wurden von uns 180 bis
400 EUR (in Ausnahmefällen z.B. Betreutes Wohnen/Privatisierungsobjekte) pro Wohneinheit pro Jahr
angesetzt.
Der gewichtete durchschnittliche nicht umlegbare Verwaltungsanteil beträgt jährlich 211 EUR pro
Wohneinheit.
Die Verwaltungskosten für das Seniorenimmobilien-Portfolio wurden mit 3% des Potentiellen
Bruttomietertrages berechnet.
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