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17 Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte
Der Konzern verwendet derivative Finanzinstrumente (Zinsswaps), um sich gegen Zinsrisiken
abzusichern. Diese derivativen Finanzinstrumente werden zu dem Zeitpunkt, zu dem der entsprechende
Vertrag abgeschlossen wird, zunächst mit ihren beizulegenden Zeitwerten angesetzt und nachfolgend mit
ihren beizulegenden Zeitwerten bewertet. Derivative Finanzinstrumente werden als Vermögenswerte
angesetzt, wenn ihr beizulegender Zeitwert positiv ist, und als Schulden, wenn ihr beizulegender Zeitwert
negativ ist. Die Bewertung erfolgt durch die Mark-to-Market-Methode.
Die Deutsche Wohnen bilanziert abgeschlossene Zinsswaps auf Basis der Hedge Accounting Regelungen
des IAS 39. Voraussetzung für Hedge Accounting ist neben einer vorliegenden Dokumentation des
Sicherungszusammenhangs zwischen Sicherungs- und Grundgeschäft der Nachweis über die Effektivität
der Sicherungsbeziehung zwischen Sicherungs- und Grundgeschäft. Bei Vorliegen einer effektiven
Beziehung wird der effektive Teil der Wertveränderung des Sicherungsgeschäfts erfolgsneutral innerhalb
des Eigenkapitals erfasst. Der nicht effektive Teil wird erfolgswirksam innerhalb der Gewinn- und
Verlustrechnung erfasst. Sofern die Voraussetzungen für das Hedge Accounting vorlagen, wurden die
Zeitwerte der Sicherungsinstrumente als kurzfristige bzw. langfristige Vermögenswerte/Schulden
klassifiziert. Die Deutsche Wohnen hat die Effektivität der abgeschlossenen Zinssicherungsgeschäfte auf
prospektiver (Critical Terms Method) und retrospektiver Basis getestet. Bei derivativen
Finanzinstrumenten, die nicht die Kriterien für eine Bilanzierung von Sicherungsgeschäften erfüllen,
werden Gewinne oder Verluste aus Änderungen des beizulegenden Zeitwerts sofort erfolgswirksam
erfasst.
Die Deutsche Wohnen sichert ausschließlich Cashflows, die aus zukünftigen Zinszahlungen resultieren.
D ANGABEN ZUR KONZERNBILANZ
Langfristige Vermögenswerte
1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden zum beizulegenden Zeitwert angesetzt. Die
Zeitwerte haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:
31.12.2010 31.12.2009
TEUR TEUR
Periodenbeginn ................................................... 2.835.483 2.900.673
Zukäufe ......................................................... 83.377 0
Sonstige Zugänge ................................................. 13.434 10.848
Abgang durch Verkauf ............................................. 124.206 63.009
Anpassung des beizulegenden Zeitwerts ............................... 47.178 0
Umbuchung ...................................................... 34.314 13.029
Periodenende ..................................................... 2.820.952 2.835.483
Für die Bewertung zum 31. Dezember 2010 wurden folgende Grundsätze angewandt:
Auf Basis der Cluster:
• Ableitung von jährlichen Mietsteigerungsraten (0,25 % bis 2,20 %)
• Ableitung von Zielleerständen in einem Zeitraum von 1,0 bis 4,5 Jahren (2,00 % bis 11,00 %)
• Ableitung von Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätzen.
Auf Basis der Immobilien:
• Festlegung der Marktmiete zum Stichtag,
• Entwicklung der Miete pro m² Mietfläche aus der Fortschreibung der Marktmiete und der Ist-Miete,
• Entwicklung der Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige
Betriebskosten, Erbbauzinsen (soweit einschlägig)),
• Ermittlung des Cash Flows aus jährlichen Ein- und Auszahlungen sowie des Terminal Values am Ende
des Jahres 10, basierend auf dem stabilisierten erwarteten Cash Flow des Jahres 11, oder einem zu
erwartenden Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten,
• Ermittlung eines VE-bezogenen Fair Value zum Stichtag.
F-113