Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

7.1.2 Synergiepotential
Mit dem Zusammenschluss beider Unternehmen werden Strukturen und Prozesse
vereinheitlicht. Die Deutsche Wohnen geht davon aus, dass sich dadurch Kosteneinsparungen
in der Verwaltung und dem Einkauf mit einem positiven Effekt auf den
nachhaltigen FFO (ohne Verkauf) der zusammengeführten Unternehmensgruppe in
Höhe von ca. EUR 25 Mio. nach Steuern pro Jahr ergeben werden. Die Deutsche
Wohnen erwartet, dass diese Synergien in voller Höhe ab dem ca. 24. Monat nach
Vollzug der Transaktion realisiert werden können.
Das Synergiepotential beruht im Wesentlichen auf folgenden Effekten:
Verwaltung: Die Personal- und Sachkostenquote des Deutsche Wohnen-
Konzerns lag im Geschäftsjahr 2012 bei ca. 17 % gemessen an der Vertragsmiete.
Aufgrund von Skalierungseffekten werden die in den Geschäftsjahren
2012 und 2013 getätigten Zukäufe lediglich eine Kostenquote von 5-
6 % aufweisen, obgleich Teile der Zukäufe auch neue Regionen betrafen. Für
2013 geht die Deutsche Wohnen daher davon aus, die Personal- und Sachkostenquote
des Deutsche Wohnen-Konzerns weiter auf ca. 13 % der Vertragsmiete
reduzieren zu können. Bei einem Zusammenschluss beider Unternehmen,
insbesondere vor dem Hintergrund der starken Fokussierung des
Wohnimmobilienportfolios auf Berlin, erwartet die Deutsche Wohnen, durch
eine vereinheitlichte Unternehmensstruktur erhebliche Kosteneinsparungen
realisieren zu können. Perspektivisch wird eine verbesserte Personal- und
Sachkostenquote der zusammengeführten Unternehmensgruppe höchstens
auf dem derzeitigen Niveau des Deutsche Wohnen-Konzerns angestrebt.
Einkauf: Die zusammengeführte Unternehmensgruppe wird nach Einschätzung
der Deutsche Wohnen zudem über eine verstärkte Verhandlungsposition
verfügen, um den Einkauf zu optimieren. Dies betrifft insbesondere die
Verträge mit Energieversorgern, Versicherungen sowie Systemanbietern. Die
Realisierung dieser Potentiale ist von den bestehenden Vertragsbedingungen,
insbesondere deren Laufzeiten abhängig.
Darüber hinaus geht die Deutsche Wohnen davon aus, dass weitere, schwer quantifizierbare
Potentiale bestehen, um den FFO der zusammengeführten Unternehmensgruppe
zu erhöhen und damit zusätzlichen Mehrwert für die Deutsche Wohnen-
Aktionäre sowie die GSW-Aktionäre, die ihre Aktien zum Umtausch einreichen, zu
erzielen. So erlaubt es die kritische Masse an Wohneinheiten, insbesondere in Berlin,
wertschaffende Portfoliobereinigungen sowie opportunistische Privatisierungen
vorzunehmen, um von dem derzeit attraktiven Marktumfeld verstärkt zu profitieren.
Durch eine Optimierung und Anpassung der operativen Prozesse werden sich zudem
Mietpotentiale besser realisieren und die durch Leerstand bedingten Kosten reduzieren
lassen. Auch auf der Fremdkapitalseite besteht nach Einschätzung der Deutsche
37