Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

Deutsche Wohnen AG Kurzgutachten • CBRE
• das Gebäude den gesetzlichen Vorgaben und den Bestimmungen der lokalen Behörden hinsichtlich
Brandschutz-, Gesundheits- und Sicherheitsvorschriften entspricht.
• keine Nutzungseinschränkungen oder andere einschränkende Klauseln in Mietverträgen vorhanden
sind, die den Wert der Immobilie negativ beeinflussen.
• alle leer stehenden Räumlichkeiten jederzeit vermietbar und unbelastet von jeglichen mietrechtlichen
Belastungen sind.
Im Rahmen der Bewertung wurden keine Bonitätsprüfungen hinsichtlich des finanziellen Status der
Mieter durchgeführt. Wir haben allerdings bei den Gewerbemietern unsere Markteinschätzung aus Sicht
eines Investors mit einfließen lassen und ein branchen- und größenspezifisches, potentielles Ausfallrisiko
durch die Höhe der von uns eingeschätzten Diskontierungszinsen berücksichtigt.
Wir haben von der Gesellschaft keinen Legal Due Diligence-Report erhalten.
Im Einklang mit unserem Bewertungsauftrag basiert unsere Ermittlung des Fair Value auf den uns
übermittelten Informationen (insbesondere auf Flächenangaben, Mietverhältnissen, aktuellem
Mieteinkommen, verbleibender Vermietungszeiträume, Grundbuchangaben und anderer
Mietbedingungen).
Demnach
• befinden sich 4,9% der Bewertungsobjekte des Wohnimmobilien-Portfolios (dies entspricht 3,9% des
Fair Value) auf Erbbaurechtsgrundstücken.
• Alle übrigen Bewertungsobjekte des Wohnimmobilien-Portfolios inklusive der Grundstücke sowie das
Seniorenimmobilien-Portfolio befinden sich zum Wertermittlungsstichtag 30. Juni 2013 bzw.
31. Dezember 2012 im Eigentum (Grund- oder Teileigentum) des Auftraggebers bzw. seiner
Tochtergesellschaften.
• liegen keine wesentlichen, den Wert beeinflussenden Umstände resultierend aus Lasten und
Beschränkungen in Abteilung II des Grundbuches vor;
• gehen wir davon aus, dass die in den Mieterlisten aufgeführten Mietverhältnisse zum
Bewertungsstichtag bestanden haben.
• liegen keine bewertungsrelevanten Einträge im Baulastenverzeichnis vor.
Hypotheken oder andere Verbindlichkeiten, die aktuell bestehen oder in Zukunft eine oder mehrere der
betreffenden Liegenschaften belasten könnten, wurden nicht berücksichtigt.
4.3.6 Laufende Rechtsverfahren
Basierend auf den vorliegenden Unterlagen gehen wir davon aus, dass die zu bewertenden Liegenschaften
nicht Gegenstand von laufenden Rechtsstreitigkeiten sind und, dass es keine rechtlichen Beschränkungen
gibt, wie z.B. Mietvorschriften, einschränkende Verpflichtungen in Mietverträgen oder andere
Zahlungsverpflichtungen, die sich negativ auf den Wert auswirken könnten.
4.3.7 Denkmalschutz
Gemäß den Unterlagen, die uns vom Auftraggeber übergeben wurden, gehen wir davon aus, dass
14.618 von insgesamt 88.672 Wohneinheiten (ca. 16,5%) unter Denkmalschutz stehen. Dies entspricht
18,3% des Fair Value. Keines der Objekte des Seniorenimmobilien-Portfolios steht unter Denkmalschutz.
4.3.8 Mieter
CBRE hat den Stand der vertraglich vereinbarten Mietzahlungen zum Wertermittlungsstichtag nicht
überprüft. Sofern uns keine gegensätzlichen Informationen vorlagen, nehmen wir an, dass keine
ausstehenden Mietzahlungen vorhanden sind und dass es keine Vorbehalte bezüglich der
Kreditwürdigkeit der einzelnen Mieter gibt.
4.3.9 Steuern, Beiträge, Abgaben
Wir gehen davon aus, dass alle öffentlichen Steuern, Beiträge, Abgaben, etc., die eine Auswirkung auf
den Wert haben könnten, erhoben und, soweit fällig, zum Zeitpunkt der Bewertung gezahlt worden sind.
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