Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

Die der Berechnung des EPRA NAV zugrundeliegende Bewertung des Immobilienvermögens
der GSW erfolgte ausweislich ihres Geschäftsberichts
zum 31. Dezember 2012 ebenfalls durch CBRE und wurde durch die GSW
zum Zweck der Erstellung des Quartalsabschlusses zum 30. Juni 2013 fortgeschrieben.
Die Ermittlung der Marktwerte erfolgte auf Grundlage der Discounted
Cashflow (DCF) Methode. Dazu wurde nach Angaben der GSW ein
Detailplanungszeitraum von zehn Jahren berücksichtigt, in dem Netto-
Zahlungszuflüsse aus der Bewirtschaftung der Objekte prognostiziert wurden.
Nach Ende des zehnten Jahres wurde ein Verkaufswert angesetzt, der
sich durch Kapitalisierung des Jahresreinertrages der elften Periode ergibt.
Für die Diskontierung der Zahlungsströme im Zuge der Bewertung zum
31. Dezember 2012 wurden Diskontierungssätze von durchschnittlich 6,07 %
(gewichteter Durchschnitt) und Kapitalisierungssätze der ewigen Rente von
durchschnittlich 5,23 % (gewichteter Durchschnitt) zugrunde gelegt. Auf
dieser Grundlage wurden die Marktwerte für die jeweils in den einzelnen
Bezirken von Berlin sowie die außerhalb von Berlin gelegenen Immobilien
der GSW ermittelt.
Der EPRA NAV wurde wie folgt abgeleitet:
30.06.2013
Mio. EUR
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien ................ 3.287,0
Sonstige langfristige Vermögenswerte ......................... 21,6
Kurzfristige Vermögenswerte ....................................... 219,4
Bilanzsumme ............................................................... 3.528,1
Langfristige Schulden ................................................... -1.947,8
Kurzfristige Schulden ................................................... -119,6
Summe ......................................................................... -2.067,3
Eigenkapital ................................................................. 1.460,7
Anteile anderer Gesellschafter ...................................... -0,4
Eigenkapital vor Anteilen anderer Gesellschafter ... 1.460,3
Derivative Finanzinstrumente ....................................... 61,9
Latente Steuern ............................................................. - 5,3
EPRA NAV .................................................................. 1.516,9
Bei der zum 30. Juni 2013 ausstehenden Anzahl von 50,53 Mio. GSW-
Aktien ergibt sich ein EPRA NAV je Aktie von EUR 30,03.
Neben dem EPRA NAV von EUR 1.517 Mio. weist die GSW in ihrem Quartalsbericht
zum 30. Juni 2013 einen verwässerten EPRA NAV in Höhe von
EUR 1.678 Mio. aus. Dieser unterscheidet sich vom unverwässerten EPRA
NAV durch die Annahme, dass das Wandlungsrecht zu diesem Zeitpunkt bei
allen ausstehenden Wandelanleihen zu einem Wandlungspreis von
EUR 35,09 ausgeübt worden wäre, mit der Folge einer Reduzierung der Verbindlichkeiten
um 160,2 Mio. Dadurch hätte sich zum 30. Juni 2013 die An-
50