Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

BESCHREIBUNG DER BEABSICHTIGTEN ÜBERNAHME DER GSW IMMOBILIEN AG
Die Deutsche Wohnen AG veröffentlichte am 20. August 2013 ihre Absicht, ein Angebot für den Erwerb aller
Aktien der GSW Immobilien AG im Rahmen eines Übernahmeangebots gegen Deutsche Wohnen-
Angebotsaktien („Umtauschangebot“) zu unterbreiten. Die in diesem Kapitel dargestellten Information
betreffend die GSW Immobilien AG (zusammen mit ihren konsolidierten Tochtergesellschaften die
„GSW“ oder der „GSW-Konzern“) und/oder den GSW-Konzern basieren ausschließlich auf öffentlich
verfügbaren Quellen, da die Deutsche Wohnen AG keinen Zugang zu nicht öffentlich verfügbaren Unterlagen
der GSW hatte. Die Deutsche Wohnen AG ist grundsätzlich bereit, für den Fall eines erfolgreichen Abschlusses
des Umtauschangebots ihren Sitz nach Berlin zu verlegen, das derzeitige Management der GSW Immobilien
AG in die Führung des gemeinsamen Unternehmens einzubinden und gewisse Zusagen zum Schutz der
Arbeitnehmer der GSW Immobilien AG zu machen, und hat diese Bereitschaft auch gegenüber dem Vorstand
der GSW Immobilien AG zum Ausdruck gebracht.
Beschreibung des GSW-Konzerns
Geschäftstätigkeit
Die GSW ist ein börsennotiertes Immobilienunternehmen mit Sitz in Berlin. Das Geschäftsmodell der GSW
Immobilien AG konzentriert sich auf die Vermietung und Bewirtschaftung von Wohnungen mit einem klaren
Fokus auf Berlin. Ergänzt wird diese Geschäftstätigkeit durch ausgewählte Verkäufe von Wohnungen und
Teilportfolien. Die Facilita Berlin GmbH, Berlin, eine Tochtergesellschaft der GSW Immobilien AG, bietet
Facility-Management speziell für Wohnimmobilien an. Dazu zählen Gebäudereinigung, Hausmeisterleistungen,
Bewirtschaftung von Leerstand, Sanierung von Leerwohnungen und Management technischer
Gebäudeausrüstung inklusive Baumaßnahmen und Sanierungsprojekten.
Der Verkauf wird dem Bereich „Wohnen“ zugeordnet, so dass eine Zuordnung der Geschäftstätigkeit der GSW
Immobilien AG in Segmente nicht erfolgt.
Portfolio
Das Immobilienportfolio des GSW-Konzerns umfasste nach eigenen Angaben zum 30. Juni 2013 57.988
Wohneinheiten, 977 Gewerbeeinheiten sowie 9.493 Garagen und Stellplätze. Die Gesamtwohnfläche lag bei
rund 3,5 Mio. m². Das Gesamtportfolio des GSW-Konzerns erzielte zum 30. Juni 2013 eine durchschnittliche
Wohnungsmiete von EUR 5,31 je m². Die Leerstandsquote der Wohnungen betrug zu diesem Stichtag 2,7 %.
Die Wohneinheiten des GSW-Konzerns befinden sich zu fast 100 % in Berlin und damit nach der Definition der
Deutsche Wohnen AG in einer Core+ Region.
Die GSW hat das Portfolio des GSW-Konzerns zum 31. Dezember 2012 ebenfalls durch den externen
Immobiliengutachter CBRE auf Basis eines DCF Modells bewerten lassen. Eine Bewertungsanpassung ist zum
Zwischenabschluss der GSW für den zum 30. Juni 2013 endenden Sechsmonatszeitraum wie bei der Deutschen
Wohnen AG nicht erfolgt. Nach dieser Bewertung hatte das Immobilienportfolio des GSW-Konzerns zum 31.
Dezember 2012 einen Wert von insgesamt ca. EUR 3,3 Mrd.
Aktienkapital
Das Grundkapital der GSW Immobilien AG betrug zum 30. Juni 2013 EUR 50.526.314 und war eingeteilt in
ebenso viele Stückaktien, auf die jeweils ein rechnerischer Anteil am Grundkapital von EUR 1,00 entfällt.
Die GSW hat zudem zum Zeitpunkt dieses Prospekts Wandelschuldverschreibungen mit einem Nominalwert
von EUR 182,9 Mio. ausstehen (Endfälligkeit 20. November 2019). Eine vollumfängliche Ausübung der
Wandlungsrechte würde bei dem derzeitigen Wandlungspreis von EUR 35,0855 zur Ausgabe von rund 5,2 Mio.
Aktien führen und damit die gesamte Zahl der ausstehenden GSW-Aktien um rund 10,3 % erhöhen.
Unternehmensgeschichte
Die GSW Immobilien AG wurde 1924 durch die Stadt Berlin und den preußischen Staat als
„Wohnungsfürsorgegesellschaft Berlin mbH“ gegründet. Im Jahr 1937 sind unter dem Dach der GSW
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