Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

geeigneten Objekten spielt eine Vielzahl von Kriterien eine Rolle, z. B. Vertragsmieten, Leerstand, die Lage, die
Substanz, der Mieterbestand, die Quote des öffentlich geförderten Wohnraums und die Infrastruktur. Der
Ankauf von Wohnungsportfolios basiert stets auf Wirtschaftlichkeitsüberlegungen, d. h. die Erweiterung des
vorhandenen Wohnungsbestands muss relevante Konzernkennzahlen (wie z. B. Cashflow, FFO, Fair Value oder
NAV) nachhaltig positiv beeinflussen.
Wichtigste Einzelkriterien im Portfoliozukauf sind:
Lage: Der Mikrostandort, d. h. das direkte Umfeld der Immobilien innerhalb einer Gemeinde, spielt eine
entscheidende Rolle für die dauerhafte Vermietbarkeit bzw. das mittelfristige Einzelprivatisierungspotenzial
der Wohnungen. Die Standorte sollen über stabile makroökonomische Kennzahlen verfügen, wobei ein
ausreichendes Arbeitsplatzangebot am Standort oder in vertretbarer Entfernung ein wesentliches Merkmal
darstellt.
Zustand: Der Zustand von Immobilien ist ein wichtiges Kriterium für die Kaufentscheidung der Deutsche
Wohnen. Dabei sind insbesondere der allgemeine Zustand der Immobilie, ihre Ausstattung sowie in
unmittelbarer Zukunft zu tätigende Investitionen von Bedeutung.
Marktpotenziale: Die Entwicklung des jeweiligen regionalen Marktumfelds beeinflusst ebenfalls die
Fähigkeit der Erzielung langjährig stabiler Cashflows aus der Vermietung und dem Verkauf von
Wohnungen.
Potenzial zur Erhöhung der Vertragsmieten: Eines der Prüfkriterien ist das Mieterhöhungspotenzial der
Portfolios. In diesem Zusammenhang spielen die Modernisierung von Immobilien und die sich daraus
ergebenden Mieterhöhungspotenziale eine entscheidende Rolle.
Größe des Portfolios: Der Zukauf einzelner Immobilien ist nicht Teil der Zukaufstrategie. Im
Einzugsgebiet der gegenwärtigen strategischen Kern- und Wachstumsregionen werden auch kleinere
Portfolios akquiriert. Für einen Markteintritt in neue Regionen mit Wachstumspotenzial außerhalb der
Core + und Core-Regionen sieht die Gesellschaft die erforderliche Bestandsgröße für eine nachhaltige
Bewirtschaftung in der Regel ab rund 1.500 Wohnungen je Standort.
Gewerbeanteil: Zu akquirierende Immobilienbestände sollten nur einen kleinen Anteil an Gewerbeflächen
haben. Grund hierfür ist insbesondere der konsequente Fokus der Deutsche Wohnen auf Wohnimmobilien.
Die im derzeitigen Immobilienbestand gehaltenen Gewerbeflächen sind in der Regel Bestandteil von
Wohngebäuden.
Leerstandsquote: Der Leerstand ist je nach Ursache (unattraktiver Standort oder gezielte Optimierung der
Mieterstruktur) und weiterer Planung (Weiterverkauf, kurzfristige Sanierung oder Modernisierung zum
Zweck der Mieterhöhung) gegebenenfalls Kriterium für oder gegen ein Investment.
Neben der Marktbeobachtung und/oder Unterstützung bei der Auswahl geeigneter Immobilienportfolios wird
das Portfoliomanagement auch im Rahmen von Due-Diligence-Prüfungen im Zusammenhang mit dem Erwerb
von Immobilienportfolios tätig. Due-Diligence-Prüfungen erfolgen grundsätzlich im Vorfeld von
Portfolioakquisitionen und ermöglichen die Ermittlung angemessener Kaufpreisangebote. Due-Diligence-
Maßnahmen umfassen sowohl sämtliche relevanten Daten des Ziel-Portfolios an sich, als auch die
wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen Gegebenheiten des zu analysierenden Wohnungsunternehmens
(bei sogenannten Share Deals). Zum Aufgabenbereich des Portfoliomanagements gehört schließlich die
jährliche Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts des Immobilienbestandes (Fair Value), der in die Berechnung
des Nettovermögenswertes (Net Asset Value – NAV) der Deutsche Wohnen einfließt. Siehe „Ausgewählte
Konzernfinanzinformationen—Sonstige Betriebliche Kennzahlen.“
Geschäftssegment Pflege und Betreutes Wohnen
Mit dem Erwerb der Mehrheit an der GEHAG-Gruppe ist das Geschäftssegment Pflege und Betreutes Wohnen
als weiterer eigenständiger Bereich zur Geschäftstätigkeit der Deutsche Wohnen hinzugekommen. Dieses
Geschäftssegment wird hauptsächlich unter der Marke KATHARINENHOF ® , einer indirekten 100 %igen
Tochtergesellschaft der Deutsche Wohnen AG, betrieben und umfasst die Vermarktung und Bewirtschaftung
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