Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

Deutsche Wohnen AG Kurzgutachten • CBRE
4.4.2 Laufende Instandhaltung
Die jährlichen Kosten pro Quadratmeter der vermietbaren Flächen, welche für die Zwecke dieser
Bewertung angenommen wurden, sind Durchschnittswerte für die betreffenden Nutzungsarten, welche
auf Grundlage der Erfahrung von CBRE und der Analyse von Kosten verschiedener Gebäude externer
Unternehmen ermittelt wurden. Sie beziehen den notwendigen Kostenansatz für einen langfristigen
Betrieb der Liegenschaften mit ein. Für die laufende Instandhaltung wurde von uns ein Kostenansatz für
Wohneinheiten auf Objektebene von 6,00 bis 12,50 EUR pro m² gewählt (In Ausnahmefällen wurde für
Objekte, für die ein Abriss vorgesehen ist bzw. CBRE ein Liquidationswert ermittelt hat, ein niedrigerer
Ansatz für die Zeit bis zum jeweiligen Abrisszeitpunkt gewählt.). Der durchschnittliche Ansatz für
Instandhaltungskosten für Wohnraum liegt bei 9,33 EUR pro m². Die individuellen Ansätze spiegeln
sowohl den Erhaltungszustand des jeweiligen Objekts (nach evtl. Aufholung von Instandhaltungsstau),
als auch die Existenz von Aufzügen, spezielle Denkmalschutzauflagen etc. wider.
Die Instandhaltungskosten für das Seniorenimmobilien-Portfolio wurde von uns ein Kostenansatz von
4,00 bis 9,50 EUR pro m² gewählt.
4.4.3 Investitionsaufwendungen und andere wertbildende Faktoren
Zusätzlich zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten, welche während des Detailsbetrachtungszeitraums
monatlich von den Brutto-Mieteinnahmen abgezogen werden, können Kosten für Reparaturen und
Instandhaltungsarbeiten, die zum Bewertungsstichtag bereits bekannt waren, in Abzug gebracht werden.
CBRE hat keine technische Begutachtung vorgenommen, noch haben wir ein von Dritten erstelltes
technisches Gutachten erhalten. Basierend auf den Besichtigungen der Bewertungsobjekte konnte kein
Instandhaltungsstau festgestellt werden und wir gehen davon aus, dass die laufende Instandhaltung der
Objekte grundsätzlich durchgeführt wurde.
In Übereinstimmung mit IAS 40.51 haben wir zukünftigen Kapitalaufwand, der zur Verbesserung oder
Aufwertung der Liegenschaft dient nicht aufgenommen und haben die aus solchem Aufwand künftig
resultierenden Vorteile nicht berücksichtigt.
4.4.4 Instandsetzung bei Mieterwechsel (Tenant Improvements)
In den deutschen Gewerbe- und Wohnmietverträgen sind generell Schönheitsreparaturen, die mieterseitig
während der Mietdauer oder zum Ende der Mietvertragslaufzeit erbracht werden müssen, vorgesehen.
Schönheitsreparaturen umfassen oberflächliche Maßnahmen wie etwa das Streichen der Wände oder das
Entfernen von Flecken auf Teppichböden, jedoch keine substanziellen Sanierungs- oder
Modernisierungsmaßnahmen. Bei Mieterwechsel bzw. zum Zwecke des Leerstandsabbaus fallen jedoch
in regelmäßigen Zeitabständen in Abhängigkeit vom Erhaltungszustand der einzelnen Mieteinheiten,
Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen an, die beim Eigentümer verbleiben.
Bei Wohneinheiten werden u.a. Sanitäranlagen oder Bodenbeläge erneuert. In unserer Bewertung haben
wir angenommen, dass dafür zwischen 0 und 150 EUR pro m² Wohnfläche bei Mieterwechsel investiert
werden, in Abhängigkeit vom Zustand, der durchschnittlichen Wohnungsgröße und dem erzielbaren
Mietniveau. Der durchschnittliche Ansatz für Instandsetzung bei Mieterwechsel liegt bei 49,52 EUR pro
m² Wohnfläche.
Für das Seniorenimmobilien-Portfolio wurde ein Kostenansatz zwischen 20 und 60 EUR pro m² gewählt.
4.4.5 Nicht umlegbare Betriebskosten bei Leerstand
Nicht umlegbare Betriebskosten im Falle von Leerstand, wie z. B. anteilsmäßig die Grundsteuer oder
Heizkosten etc., werden in westlichen Bundesländern pauschal mit 16,80 EUR pro m² pro Jahr (in
Ostdeutschland inkl. Berlin 12 EUR pro m² pro Jahr) angesetzt. Dieser Ansatz basiert auf Erhebungen
des Deutschen Mieterbundes (DMB).
4.4.6 Inflation
In unserem Bewertungsmodell wird die Inflationsrate auf der Kostenseite explizit abgebildet. Im Jahr 1
gehen wir von einer Inflationsrate von 1,75% aus, im Jahr 2 von 1,95% und in den Folgejahren von
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