Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der ...

Deutsche Wohnen AG Kurzgutachten • CBRE
Während unserer Besichtigungen haben wir verifiziert, dass jedes der Gebäude der Besichtigungseinheiten
im Wesentlichen homogen war und haben überprüft, ob Gebäude von angrenzenden
Besichtigungseinheiten übereinstimmende Merkmale aufwiesen, die die Zusammenfassung in Einheiten
gerechtfertigt erscheinen ließen.
Garagen, Parkplätze und andere ertragsbringende Einheiten sowie Antennen sind jeweils als Teil eines
Gebäudes bewertet, sofern sie nicht wirtschaftlich als unabhängige Einheiten anzusehen sind.
Für jede Einheit haben wir eine Einschätzung der Mikrolage, der Qualität nach dem örtlichen
Mietspiegel, des Zustands der Gebäude und typischer Eigenschaften der Wohnungen vorgenommen.
Diese Einschätzung dient als Grundlage für unsere Bewertungsansätze für die übliche Instandhaltung und
den Aufwand für Wohnungsinstandsetzungen.
Auf Basis der Liegenschaften (Bewertungseinheiten) haben wir objektspezifischen Parametern wie
Verwaltungskosten, strukturellem Leerstand, Marktmiete, öffentlichen Subventionen (sofern gegeben),
Pachtzahlungen (sofern angemessen) und relevanten Einträgen in Abteilung II des Grundbuchs jeweils
Rechnung getragen.
4.1.2 Besichtigungsdaten und Erfassung
Wie vereinbart, haben wir die Liegenschaften des Wohnimmobilien-Portfolios, welche bei der
Updatebewertung zum 31. Dezember 2012 letztmalig besichtigt wurden, für die Zwecke dieser
Bewertung nicht erneut besichtigt. Im Hinblick auf solche Immobilien, die nicht Gegenstand einer
erneuten Besichtigung waren, hat die Gesellschaft bestätigt, dass sie sich keiner wesentlichen Änderungen
der physischen Eigenschaften der Immobilien oder des Gepräges ihrer Lage, die seit der letzten
Besichtigung eingetreten sein könnten, bewusst ist.
Die Besichtigung der neu erworbenen Liegenschaften (Teilportfolien Hamlet, Centuria, Larry und
Samson) fand im Zeitraum vom 10. bis 27. Juni 2013 statt. Für die Besichtigung wurde anhand von
Datenanalysen und den verfügbaren Informationen ein Referenzobjekt aus jeder Besichtigungseinheit
ausgewählt. Nachdem wir die Homogenität geprüft haben und sie mit ähnlichen, nahe gelegenen
Liegenschaften verglichen haben, konnten wir die 196 Liegenschaften in 154 Besichtigungseinheiten
zusammenfassen.
Die 10 Seniorenimmobilien der Update Bewertung wurden vereinbarungsgemäß letztmalig zum
30.06.2009 besichtigt. Die neu erworbene Seniorenimmobilie in Leipzig wurde am 1. August 2013
sowohl von Außen als auch von Innen besichtigt.
4.2 Bewertungsmethodik
Die Bestimmung des Fair Value der einzelnen Liegenschaften wurde mittels der international anerkannten
Discounted Cash Flow-Methode (DCF) durchgeführt. Diese Methode, die auf dynamischen Investitions-
Berechnungen beruht, ermöglicht die explizite Erfassung von Bewertungs-Parametern und bietet
deswegen eine transparente, rechnerische Ermittlung des Fair Value. Bei der DCF-Methode werden die
zukünftigen Einnahmen- und Ausgabenströme im Zusammenhang mit der untersuchten Liegenschaft auf
einen 10-Jahres-Detailbetrachtungszeitraum prognostiziert, wobei das Szenario einer Vermietung
unterstellt wird, ohne dass potentielle Privatisierungen einzelner Wohnungen berücksichtigt werden.
Dabei werden verschiedene Parameter, wie beispielsweise Mietänderungen, aufgrund vertraglicher
Vereinbarungen und Entwicklung der Marktmiete, Ausgaben für laufende Instandhaltung, Reparaturen
und sonstiger Renovierungen, Leerstandszeiten, etc. für den gesamten Betrachtungszeitraum
berücksichtigt.
Die sich im Betrachtungszeitraum ergebenden Zahlungsströme werden mit einem geschätzten
Diskontierungszinssatz, auf den Stichtag der Bewertung monatlich vorschüssig abgezinst, um einen
Barwert zu ermitteln. Der gewählte Diskontierungszinssatz spiegelt nicht nur die Marktsituation, die
Lage, den Zustand und die Mietsituation der Liegenschaften sowie Ertragserwartungen eines potentiellen
Investors wider, sondern auch die Eintrittswahrscheinlichkeit der vorhergesagten zukünftigen
Zahlungsströme.
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