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De las leyes que hemos citado; de las de
Partida en su título VIII; de la 8. a -, título X,
libro X de la Novísima Recopilación, y de la
Jurisprudencia sentada por el Tribunal Supremo
, se deduce la doctrina legal que debe
tenerse presente en los contratos de arrendamiento,
por cuyo motivo creemos necesario
extractar lo más importante de cuanto se refiere
al asunto, de manera que nuestros lectores
tengan un guía seguro y eficaz en un
punto de tanto interés y de uso constante. Por
el artículo 2.° de la ley de 8 de Junio de 1813
se dispone: que los arrendamientos de cualesquiera
fincas serán libres á gusto de los contratantes
y por el precio en que se convengan,
sin que ni el dueño ni el arrendatario puedan
pretender que el precio estipulado se reduzca
á tasación, si bien podrán usar en su caso del
remedio de la lesión y engaño, con arreglo á
las leyes. Preceptúa el artículo 3.° que los
arrendamientos obligarán del mismo modo á
los herederos de ambas partes, y el 4.°, que
en los nuevos arrendamientos de cualesquiera
fincas, ninguna persona ni corporación podrá,
bajo pretexto alguno, alegar preferencia con
respecto á otra que se haya convenido.
Los artículos 5.°, 6.° y 7.° merecen, por su
importancia, una reproducción literal. Helos
aquí:
«5.° Los arrendamientos de tierras y dehesas,
ó cualesquiera otros predios rústicos
por tiempo determinado, fenecerán con éste sin
necesidad de mutuo desahucio, y sin que el
arrendatario de cualquiera clase pueda alegar
posesión para continuar contra la voluntad
del dueño, cualquiera que haya sido la duración
del contrato; pero si tres días ó más después
de concluido el término permaneciese el
arrendatario en la finca con aquiescencia del
dueño, se entenderá arrendada por otro año
con las mismas condiciones. Durante el tiempo
estipulado se observarán religiosamente los
arrendamientos, y el dueño, aun con el pretexto
de necesitar la finca para sí mismo, no
podrá despedir al arrendatario sino en los
casos de no pagar la renta, tratar mal la finca,
ó faltar á las condiciones estipuladas.
»6.° Los arrendamientos sin tiempo determinado
durarán á voluntad de las partes, pero
cualquiera de ellas que quiera disolverlos, podrá
hacerlo así, avisando á la otra un año
antes, y tampoco tendrá el arrendatario, aunque
lo haya sido muchos años, derecho alguno
de posesión, una vez desahuciado por su
dueño. No se entienda, sin embargo, que este
artículo hace novedad alguna en la actual
constitución de los foros de Asturias y Galicia,
y demás provincias que estén en igual
caso.
»7.° El arrendatario no podrá subarrendar
ni traspasar el todo ni parte de la Jinca
sin aprobación del dueño; pero podrá sin ella
vender ó ceder al precio que le parezca alguna
parte de los pastos ó frutos, á no ser que
en el contrato se estipule otra cosa.»
La ley de 9 de Abril de 1842 se refiere ex­
clusivamente á los arrendamientos de casas y
demás edificios urbanos. En el primer artículo
establece que los dueños, en uso del legítimo
derecho de propiedad', podrán arrendar aquéllos
libremente, arreglando y estableciendo con
los arrendatarios los pactos y condiciones que
les pareciesen convenientes; el segundo dispone:
que si en estos contratos se hubiere estipulado
tiempo fijo para su duración, fenecerá
el arrendamiento cumplido el plazo, sin necesidad
de desahucio por una ni otra parte; pero
si no se hubiese fijado, continuará el arrendamiento
por consentimiento tácito de las partes,
sin que el dueño pueda desalojar al inquilino
, ni éste dejar el predio sin dar aviso
á la otra parte con la anticipación que se hallase
adoptada por la costumbre general del
pueblo, ó no existiendo ésta, con la de cuarenta
días.
De lo expuesto y de la jurisprudencia establecida
por las diferentes sentencias que sobre
esta materia ha dictado el Tribunal Supremo,
se deduce que los contratos de arrendamiento
sólo pueden considerarse terminados: 1.° Por
haber espirado el plazo del arriendo prefijado,
según disponen los artículos 5." y 6.° de la
ley de 1813 y 2.° de la de 1842.-2.° Por mutuo
consentimiento.—3.° Por destrucción ó
pérdida fortuita de la cosa arrendada.—Y
4.° Por no pagar la renta, tratar mal la finca
ó faltar á alguna de las condiciones estipuladas
en el contrato. Debe también tenerse en
cuenta que el contrato no caduca, ni por la
muerte del dueño, ni por la del arrendatario,
ni por necesitar aquél la finca para sí ó su familia,
ni por enajenarla, cuando el contrato
se haya inscrito en el registro; inscripción
que es obligatoria actualmente en todo arriendo
de inmuebles cuya duración exceda de seis
años y se haya anticipado la renta de tres ó
más. Esta disposición es además aplicable á
los contratos de subarriendo, subrogaciones,
cesiones y retrocesiones de arrendamientos
que reúnan las circunstancias referidas, según
preceptúa el artículo 2.°, párrafos 5.° y 6.° de
la ley hipotecaria, y el 5.° del reglamento dictado
para su ejecución.
Cuando el contrato no se haya inscrito en
el registro de la propiedad, la finca ó cosa
arrendada podrá venderse sin que el comprador
tenga obligación de respetar el arriendo;
pero según preceptúan las leyes de 1813 y
1842, habrá de concederse al arrendatario el
plazo establecido en ellas antes de proceder al
desahucio.
Por lo que respecta al pago de la renta, aun
en el caso de la pérdida total ó parcial de los
frutos de las fincas rústicas, se halla vigente
todavía la ley 23, título VIII de la Partida
5. a , en la cual se dispone el pago si en el
contrato de arrendamiento no se ha estipulado
otra cosa; pero cuando la pérdida recae, no
sobre los frutos, y sí sobre la finca ó cosa
arrendada, mientras ésta no se restituya al
estado que tenía al tiempo del arrendamiento,
no estará el arrendatario obligado á pagar la