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ARR — 531 — ARR
prender operaciones costosas é introducir mejoras
importantes en la propiedad, pues sabe
que al finalizar el arrendamiento el dueño le
deja gozar del fruto de sus afanes ó habrá de
compensárselos en dinero. Este sistema ofrece,
sin embargo, inconvenientes, y se presta
al fraude, porque así como la repugnancia de
pagar una fuerte indemnización obligaría en
muchos casos á un propietario á dejar al colono
en el disfrute de las tierras, disfrute de
que podría éste abusar, así también el colono
que hubiera tenido con su propietario diferencias
bastante graves para presumir que éste
no desea renovar el contrato á ningún precio,
se aprovecharía acaso de esta circunstancia
para exigir una indemnización exagerada. Algunos
agrónomos creen conciliar ambos intereses,
introduciendo ciertas modificaciones
en el método de lord Kames: l." La indemnización
no deberá ser una suma fija que ascienda
á diez veces el valor del aumento de renta
propuesto por el arrendatario, sino una cantidad
variable de cinco á diez veces el valor
del aumento que haya experimentado la propiedad.—Y
2.° Esta indemnización no podrá
exigirse indefinidamente, sino tan sólo hasta
una época determinada, veinte, veinticinco ó
treinta años por ejemplo. El contrato será
renovable cada cinco ó seis años, y en cada
período podría aplicarse las dos máximas de
lord Kames. De este modo se resolverían los
más graves inconvenientes que ofrecen los
arrendamientos de predios rústicos, es decir,
garantizar los intereses de los contratantes y
favorecer los progresos de la agricultura. Por
una parte, los colonos disfrutarán de la seguridad
conveniente, y por otra, la indemnización
que se les diese, reducida á sus justos
límites, no perjudicaría de un modo grave los
intereses de los propietarios.
En algunos países la aparcería (véase esta
palabra) está ligada con la agricultura. Varios
agrónomos consideran dañoso para el progreso
del cultivo el sistema de aparcería, pues el
beneficio que por este medio obtienen los
dueños de los ganados se considera como excesivo,
en atención á la economía, que ha de
presidir siempre en todos los procedimientos
agrícolas; pero la necesidad se impone en
muchas comarcas, y cuando no se puede alcanzar
lo mejor, es preciso contentarse con lo
menos malo. Donde la agricultura está muy
adelantada y los arrendatarios son acomodados,
ó por lo menos cuentan con el capital
suficiente para el desarrollo del cultivo, es
preferible que los ganados sean de su propiedad;
pero esto, por desgracia, ocurre en pocas
localidades, y así se explica que en algunas
provincias, y con especialidad en las del Norte
de España, sean muchos los ganados que
los colonos tienen en aparcería ó comuña, sin
cuyo requisito no disfrutarían de los elementos
indispensables para el cultivo.
El arriendo de tácita reconducción es la
obligación misma que se establece entre el
arrendatario y el colono, por el solo hecho
de la permanencia de éste en el disfrute de la
propiedad después de haber espirado el plazo
estipulado en el contrato. Anteriormente heñios
visto que pasados tres días después de
terminado el plazo, el contrato se entiende
prorrogado por un año más, y por una especie
de tácita reconducción, en ciertas localidades,
como Asturias, Galicia y las Provincias Vascongadas,
los arrendamientos se prorrogan
indefinidamente, y no es raro encontrar todavía
familias que de padres á hijos ocupan el
mismo caserío ó propiedad, sin otras garantías
que la palabra del propietario, la cual tiene,
á causa de la costumbre, la misma fuerza que
el contrato de arriendo. Sin embargo, con
raras excepciones, este sistema no es favorable
á los progresos agrícolas; así es que en todas
partes donde se nota algún mejoramiento en
el cultivo, tiende á desaparecer. En efecto, la
seguridad con que cree contar el colono, le
quita gran parte del estímulo, y como la organización
actual de la propiedad no puede
ni debe fundarse en la buena fe, sino en el
libre uso de la cosa, ni por un lado es lícito
pretender la adhesión del colono, que en otros
tiempos se consideraba como constituyendo
parte de la familia del propietario, ni aquél
puede estar seguro de que éste no vaya elevando
el precio del arrendamiento en consonancia
con las mejoras introducidas en las
fincas, ni con el valor superior que con el
tiempo va adquiriendo la propiedad territorial
, y en mayor escala en las comarcas en las
cuales los arrendamientos se trasmitían de
generación en generación.
Con respecto á la manera de terminar el
contrato, puede decirse que las prescripciones
de nuestro derecho civil tienen gran analogía
y semejanza con lo dispuesto en los demás
países, por cuya razón, y para evitar repeticiones
, nos atendremos á lo que se ha legislado
en España. Si el arrendamiento se hace por
tiempo determinado, concluye cuando éste
termina; pero cuando no se ha fijado el plazo,
espira según la voluntad de cualquiera de las
partes, siempre que haya precedido el aviso
con cierta anticipación, para que el dueño
pueda encontrar otro arrendatario en tiempo
oportuno, y éste otro predio donde colocarse.
También termina el arriendo por consolidación,
es decir, cuando el colono se convierte
en propietario de la finca que hasta entonces
haya cultivado en arrendamiento; por extinción
fortuita del derecho del dueño, cuando
ha sido desposeído por causa de utilidad p\íblica;
por pérdida fortuita de la cosa, por
ejemplo, una isla que haya sido destruida por
el río entre cuyos brazos se encontraba; por
impedimento de su uso, ó por faltar alguna
de las partes á las condiciones esenciales del
contrato, en cuyo caso la que se considere
agraviada tiene derecho á pedir la ejecución
ó rescisión del contrato.
De lo dicho se deduce que, tanto el arrendador
como el arrendatario, han de considerar
la estipulación del contrato como un asunto